Folgen des portugiesischen Golden-Visa-Skandals: Angeblicher Hotel- und Apartmentbetrug in Höhe von 37 Millionen Euro und die damit verbundenen Risiken für Investoren

Portugals Weg zum Immobilienerwerb über das Goldene Visum ist geschlossen – die damit verbundenen Altlasten jedoch nicht. Da immer wieder Streitigkeiten zwischen Investoren über Immobilienprojekte im Vorverkauf auftreten, führt das Zusammenspiel grenzüberschreitender Parteien, irreführender Marketingaussagen und sich ständig weiterentwickelnder Regulierungen zu komplexen Herausforderungen bei der Schadensregulierung. Dieses Briefing fasst die wichtigsten Aspekte für den Anlegerschutz, die Prozessführung und die Haftung von Beratern zusammen und berücksichtigt die Entwicklungen von 2025 bis 2026, darunter die Staatsangehörigkeitsreform im April 2026 und die Insolvenz der IR Group.

Inhaltsverzeichnis

1. Portugals Wegfall des Immobilienmarktes und was 2026 noch übrig bleibt
2. Der 37-Millionen-Euro-Fall der IR Group: Lagos Beach Hotel & Spa
3. Risiken bei Immobilienprojekten im Rahmen des Golden Visa-Programms: Warnsignale
4. Rechtsstreitigkeiten und Durchsetzungswege
5. Haftung und Sorgfaltspflichten des Beraters
6. Vermögensrückgewinnung und grenzüberschreitende Strategie
7. Die portugiesische Staatsangehörigkeitsreform vom April 2026
8. Praktische Checkliste für Anwaltskanzleien und Family Offices
9. Diversifizierung des Wohnsitz- und Investitionsportfolios
10. Häufig gestellte Fragen

Portugals Wegfall des Immobilienmarktes und was 2026 noch übrig bleibt

Das Gesetz 56/2023 („Mais Habitação“) wurde am 6. Oktober 2023 veröffentlicht und trat am Folgetag in Kraft. Es schließt neue Anträge auf ein Goldenes Visum aus, die über direkte Immobilienkäufe und immobilienbezogene Investmentfonds gestellt werden. Anträge, die vor dem 7. Oktober 2023 eingereicht wurden, werden weiterhin nach den alten Regelungen bearbeitet. Die Projektentwicklung, die Zahlungsfähigkeit der Bauträger und die Durchsetzung des Anlegerschutzes bleiben jedoch für diese Visuminhaber weiterhin wichtige Themen.

Das Programm selbst bleibt auch 2026 aktiv und bietet fünf Wege, die keine Wohnimmobilien betreffen: regulierte Investmentfonds (mindestens 500,000 € in einem von der CMVM beaufsichtigten Fonds, der seit mindestens fünf Jahren gehalten wird und zu mindestens 60 % in portugiesische Unternehmen investiert ist); wissenschaftliche Forschung (500,000 €); Kultur- und Denkmalpflege (250,000 € bzw. 200,000 € in dünn besiedelten Gebieten); Unternehmensinvestitionen (500,000 € Kapital mit entweder fünf oder zehn dauerhaften Arbeitsplätzen); und reine Schaffung von Arbeitsplätzen (zehn Vollzeitstellen, kein Mindestkapital). Das oft erwähnte „Solidaritätsvisum“ bleibt vorerst theoretischer Natur – bis April 2026 wurde noch kein entsprechendes Gesetz verabschiedet.

Bei der Beurteilung des Risikos spielt der Umfang eine entscheidende Rolle. Laut übereinstimmenden Zahlen verschiedener Quellen wurden in Portugal bis Ende 2023 im Rahmen des Goldenen Visums rund 15,619 Hauptantragsteller und etwa 24,983 Angehörige zugelassen. Bis Anfang 2025 werden die gesamten Zuflüsse voraussichtlich 9.2 Milliarden Euro übersteigen. Die portugiesische Agentur für Integration, Migration und Asyl (AIMA) hat derzeit einen Antragsstau von schätzungsweise 45,000 bis 50,000 Anträgen in allen Kategorien zu bewältigen, was erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich der Bearbeitungszeiten für Verlängerungen und Altanträge mit sich bringt.

Der 37-Millionen-Euro-Fall der IR Group: Lagos Beach Hotel & Spa

Der am besten dokumentierte Fall von mutmaßlichem Hotel- und Apartmentbetrug im Zusammenhang mit Portugals Goldenem Visum konzentriert sich auf die IR Group und ihre Tochtergesellschaft Importantaltura. Das wichtigste Projekt, das ausländischen Investoren angeboten wurde, war das Lagos Beach Hotel & SPA – ehemals Hotel Golfinho – in Praia Dona Ana in Lagos an der Algarveküste. Der Vertrieb an Investoren erfolgte Berichten zufolge von Büros an der Avenida da Liberdade in Lissabon sowie von Hongkong und Peking aus. Dabei wurden feste Renditen zwischen 7 und 10 % sowie nicht existierende Apartments außerhalb des Lagos-Komplexes beworben.

Berichte und Gläubigerunterlagen beschreiben typische Merkmale eines Schneeballsystems: Der Firmenname entlehnte sich der Bekanntheit einer unabhängigen portugiesischen Firma aus dem Jahr 1989, und die IR Group soll das Sonderverfahren zur Revitalisierung (PER) Portugals als Verzögerungstaktik genutzt haben, um 85 Wohnungen im Wert von rund 13 Millionen Euro an eine verbundene Briefkastenfirma zu übertragen. Sowohl die IR Group als auch Importantaltura wurden im Juni 2025 in ein formelles Insolvenzverfahren überführt. Gläubiger und die portugiesische Steuerbehörde erheben Vorwürfe der Vermögensverschleierung, Scheintransaktionen und Misswirtschaft; zivil- und insolvenzrechtliche Verfahren sind anhängig. Mehr als 150 Anleger sollen Verluste in Höhe von insgesamt rund 37 Millionen Euro erlitten haben, überwiegend brasilianische und chinesische Staatsangehörige; auch Anleger aus dem Nahen Osten sollen betroffen sein. Eines der namentlich genannten Opfer, der brasilianische Staatsbürger Cláudio Fetter, soll für ein Grundstück in Lagos bezahlt haben, das nie bebaut wurde, und weder eine Eigentumsurkunde noch Mieteinnahmen erhalten haben.

Laufende Strafverfahren gegen Verantwortliche der IR Group und der genaue Status einzelner Zivilverfahren werden nicht zentral gemeldet; diese Details sollten von Fall zu Fall anhand portugiesischer Gerichtsakten und durch Rücksprache mit einem Rechtsbeistand überprüft werden.

Risiken bei Immobilienprojekten im Rahmen des Golden Visa-Programms: Warnsignale

Hotel-Apartment- und Serviced-Apartment-Projekte waren häufig auf Verkäufe in der Planungsphase angewiesen, um die Programmziele zu erreichen. Diese Struktur kann erhebliche Entwicklungs- und Marktrisiken auf die Investoren übertragen. Obwohl jedes Projekt einzigartig ist, ähneln sich die Warnsignale oft:

• Nicht überprüfbare Versprechen einer „festen Rendite“ ohne geprüfte Projektbuchhaltung oder Treuhandkonten.
• Komplexe Aktienstrukturen, die operative Cashflows von Anlegerwertpapieren trennen.
• Genehmigungs-, Eigentums- oder Bauabhängigkeiten spiegeln sich nicht in robusten Präzedenzfällen wider.
• Marketing, das Hochglanzbroschüren anstelle von rechtsverbindlichen Vereinbarungen und Sicherheitspaketen einsetzt.
• Schwache oder unausgewogene Unternehmensführung: kein unabhängiger Aufsichtsrat, verbundene Auftragnehmer oder geringe Kapitalisierung.
• Die Sanierungs- oder Umstrukturierungsverfahren werden eher eingesetzt, um die Durchsetzung der Gläubigerrechte hinauszuzögern, als um den Geschäftsbetrieb wiederherzustellen.
• Konzerninterne Vermögensübertragungen an verbundene Mantelgesellschaften zu nicht marktüblichen Bewertungen.

Diese Bedenken sind nicht akademischer Natur. In den Vereinigten Staaten ist der vergleichbarste Fall im Zivilrecht folgender: Lan Li et al. v. Joseph Walsh et al. (US-Bezirksgericht, Südlicher Bezirk Florida, Fall 9:16-cv-81871-KAM), entstanden aus dem EB-5-Programm des Palm House Hotels in Palm Beach, Florida. Jeder Investor zahlte 500,000 US-Dollar zuzüglich einer Gebühr von 40,000 US-Dollar, verbunden mit dem Versprechen auf eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in den USA durch ein Projekt, das letztendlich scheiterte. Das endgültige Zivilurteil belief sich auf über 26 Millionen US-Dollar – und korrigierte damit die in der Berichterstattung mitunter fälschlicherweise genannte Summe von 39 Millionen US-Dollar. Die Schlussfolgerung bleibt unverändert: Zivilrechtliche Entschädigung für irreführende Werbung im Bereich der Investitionsmigration ist real und quantifizierbar, wenn sie durch Beweise und koordinierte Kläger gestützt wird.

Rechtsstreitigkeiten und Durchsetzungswege

Wenn Anleger den Verdacht auf Falschdarstellung oder Missbrauch von Geldern hegen, sollte eine abgestimmte Rechtsstrategie mehrere Ansätze verfolgen. Die richtige Kombination hängt von den Vertragsbedingungen, dem anwendbaren Recht, dem Sitz des Initiators und dem Standort der Vermögenswerte ab.

Das regulatorische Umfeld ist nicht neutral. Am 29. April 2025 urteilte die Große Kammer des Gerichtshofs der Europäischen Union im Fall C-181/23, dass Maltas Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investitionen mit EU-Recht unvereinbar sei, da die Einbürgerung nicht als Handelsgeschäft anzusehen sei. Malta reagierte darauf mit dem Gesetz XXI von 2025 vom 24. Juli 2025, das das bisherige Staatsbürgerschaftsprogramm durch ein leistungsbasiertes, auf dem Wohnsitz beruhendes System ersetzte, das der ministeriellen Entscheidung unterliegt. Am 12. Dezember 2024 hob die Europäische Union die Visafreiheit für Inhaber von Pässen aus Vanuatu dauerhaft auf – das erste Mal, dass die EU ein bilaterales Abkommen über Visafreiheit explizit aufgrund von Sicherheitsbedenken im Zusammenhang mit Staatsbürgerschaftsprogrammen durch Investitionen aufkündigte. Diese Eingriffe verdeutlichen, dass sich die rechtliche Grundlage von Investitionsmigrationsprodukten auch nach erfolgten Investitionen noch ändern kann.

Haftung und Sorgfaltspflichten des Beraters

Die Haftung von Beratern stellt in vielen Streitigkeiten um Investitionsmigration das nächste große Problem dar. Wichtige Aspekte sind:

• Falsche Darstellung: Wurden „garantierte Renditen“, Ausstiegszeitpunkte oder Belegungsangaben als Tatsachen und nicht als Meinungen dargestellt? Waren die Risikohinweise angemessen und ausgewogen?
• Eignung und Konflikte: Hat der Berater seine Vergütung, Verbindungen zu nahestehenden Unternehmen oder Mengenrabatte in Bezug auf einen bestimmten Bauträger offengelegt?
• Sorgfaltspflicht: Hat der Berater Genehmigungen, Eigentumsverhältnisse, Finanzen und Treuhandabwicklung unabhängig geprüft – oder lediglich die Unterlagen des Bauträgers neu verpackt?
• Regulierungsstatus: War der Berater, wo erforderlich, lizenziert? Falls ja, bieten die Aufsichtsbehörden möglicherweise Beschwerdemöglichkeiten und Entschädigungsregelungen an.
• Überprüfung auf Warnsignale: Hat der Berater auf Muster geprüft, die heute mit Betrugsfällen im Stil der IR Group in Verbindung gebracht werden, wie etwa die Ausleihe von Namen für Briefkastenfirmen, die Verwendung von PER-Berichten zu defensiven Zwecken oder die Übertragung von Wohnungen außerhalb der Bilanz?

Vermögensrückgewinnung und grenzüberschreitende Strategie

Bei Projekten, die nicht die erwartete Leistung erbringen oder gar nicht erst realisiert werden, sind Schnelligkeit und Koordination entscheidend. Praktische Schritte umfassen:

• Asset-Zuordnung: Identifizieren Sie Bankkonten, Immobilien, Forderungen und konzerninterne Darlehen, die mit dem Projekt und den Auftraggebern in Verbindung stehen.
• Einstweiliger Rechtsschutz: Beantragen Sie Einfrierungsanordnungen, wo die Gefahr der Vermögensverschleierung besteht; bereiten Sie sich auf die grenzüberschreitende Anerkennung und Durchsetzung vor.
• Sicherheitsüberprüfung: Prüfen Sie Aktienverpfändungen, Hypotheken und Belastungen; bestätigen Sie die ordnungsgemäße Eintragung und Priorität.
• Parallele Gleise: Kombinieren Sie zivilrechtliche Ansprüche mit aufsichtsrechtlichen und, falls angebracht, strafrechtlichen Beschwerden, um die Beweisführung zu erweitern und die Verhandlungsmacht bei einer Einigung zu erhöhen.
• Gruppenzusammenhalt: Investoren auf eine einheitliche Strategie ausrichten, Finanzierung aufeinander abstimmen und Dokumentenaufbewahrung standardisieren.
• Insolvenzüberwachung: Überwachen Sie Gläubigerversammlungen und fechten Sie Rückforderungsmöglichkeiten für vor der Insolvenzanmeldung durchgeführte Übertragungen an verbundene Unternehmen an.

Die portugiesische Staatsangehörigkeitsreform vom April 2026

Eine bedeutende politische Entwicklung in den Jahren 2025–2026 beeinflusst die strategische Planung aller Inhaber eines Goldenen Visums, die die portugiesische Staatsbürgerschaft anstreben. Im Juni 2025 schlug die Regierung eine Verlängerung der Einbürgerungsfrist vor. Das Parlament beschloss im Oktober 2025 eine siebenjährige Frist für Staatsangehörige der CPLP und der EU sowie eine zehnjährige Frist für alle anderen. Das Verfassungsgericht erklärte am 15. Dezember 2025 vier Bestimmungen für verfassungswidrig, und der Präsident legte am 19. Dezember 2025 sein Veto gegen das Gesetzespaket (Dekret 17/XVII) ein. Ein überarbeitetes Gesetz wurde daraufhin am 1. April 2026 mit einer Zweidrittelmehrheit im Parlament verabschiedet und wartet nun auf die Verkündung durch den Präsidenten.

Für bestehende Investoren sind zwei Aspekte besonders wichtig. Erstens beginnt die Zehnjahresfrist mit dem Datum der ersten Genehmigungserteilung und nicht mehr mit dem Antragsdatum. Dies mildert zwar teilweise die Folgen des Bearbeitungsrückstands im Zusammenhang mit dem AIMA-Programm, ersetzt aber faktisch den bisherigen Fünfjahresweg. Zweitens ist für die meisten Golden-Visa-Investoren die Erlangung einer unbefristeten Aufenthaltsgenehmigung nach fünf Jahren nun das primäre strategische Ziel, während die Staatsbürgerschaft erst im zehnten Jahr beantragt wird. Planungen, die von einem fünfjährigen Zeitraum bis zur Staatsbürgerschaft ausgingen, sollten daher überdacht werden, insbesondere im Hinblick auf Nachfolgeregelungen und steuerliche Wohnsitzbestimmungen.

Praktische Checkliste für Anwaltskanzleien und Family Offices

• Bestandsaufnahme von Kunden mit Bezug zu portugiesischen Golden-Visa-Immobilienprojekten; Erfassung von Investitionen, Zeitplänen und Vertragspartnern, mit besonderem Augenmerk auf IR Group / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
• Bewahren Sie folgende Dokumente auf: Abonnementverträge, PPMs, Term Sheets, E-Mails und WhatsApp-Threads, Marketingpräsentationen, Due-Diligence-Unterlagen, Zahlungsbelege und SWIFT-Bestätigungen der Bank.
• Sichere Unternehmensunterlagen: SPV-Register, Aktionärskonten, Sitzungsprotokolle, Prüfungsberichte und Bauverträge.
• Rechtliche Stellung prüfen: anwendbares Recht, Gerichtsstandsklauseln, Schiedsvereinbarungen und Sicherungsrechte.
• Neuberechnung der Einbürgerungsfristen im Rahmen der Staatsangehörigkeitsreform vom April 2026; Identifizierung von Mandanten, deren Planungen einen fünfjährigen Einbürgerungszeitraum vorsahen.
• Einsatz von forensischer Unterstützung und Ermittlungsleistungen zur Vermögensverfolgung in Portugal, Hongkong und verwandten Rechtsordnungen.
• Prüfen Sie die Durchführbarkeit kollektiver Maßnahmen zur Bündelung von Ansprüchen und zur Senkung der Kosten pro Investor.
• Kontakt mit den Aufsichtsbehörden aufnehmen, wenn lizenzierte Berater oder Fonds beteiligt waren.

Diversifizierung des Wohnsitz- und Investitionsportfolios

Angesichts der erhöhten politischen Risiken in der Europäischen Union überprüfen Investoren häufig ihre Aufenthalts- und Vermögensallokationsstrategien. Eine Diversifizierung kann auch Länder außerhalb der EU mit klareren Sachwertschutzbestimmungen oder Länder umfassen, in denen die Investitionsmigration auf Geschäftstätigkeiten oder langfristigem Aufenthalt und nicht auf spekulativer Immobilienentwicklung basiert. Armenien ist ein solches Land, und Vardanyan & Partners – obwohl auf armenisches Einwanderungs- und Unternehmensrecht spezialisiert – arbeitet regelmäßig mit vertrauenswürdigen portugiesischen Anwälten zusammen, um Investoren bei der Rückgewinnung ihrer Vermögenswerte zu unterstützen und grenzüberschreitende Strategien zu entwickeln.

• Für geschäftlich orientierte Wohnbauplanung siehe unsere Übersicht über Unternehmensregistrierung in Armenien und kombinierte Residenzprogramme.
• Für Investoren, deren Aufenthaltsgenehmigung auf qualifiziertem Kapital basiert, ist eine Überprüfung erforderlich. Aufenthaltsgenehmigung durch Investition in Armenien.
• Prüfen Sie die steuerliche Situation frühzeitig bei jedem Umzugs- oder Investitionsmigrationsplan, beginnend mit unserer Einführung zu Steuern in Armenien.
• Wenn ein visumbasierter Ansatz vorzuziehen ist, sollten Sie Folgendes in Betracht ziehen Armenische Visaoptionen und gegebenenfalls auch langfristig Planung der armenischen Staatsbürgerschaft.

Die obigen Ausführungen stellen keine Finanz- oder Rechtsberatung dar. Lassen Sie sich stets individuell beraten und berücksichtigen Sie dabei Ihre persönlichen Gegebenheiten und die jeweiligen Rechtsordnungen. Die Informationen zu portugiesischen Verfahren basieren auf öffentlich zugänglichen Daten und sollten vor weiteren Schritten von einem portugiesischen Anwalt unabhängig überprüft werden.

Häufig gestellte Fragen