Indische Käufer investierten im Jahr 2024 rund 35 Milliarden AED in Immobilien in Dubai und festigten damit ihre Rolle als führender Nachfragetreiber.
Immobilienbesitzer mit einem Vermögen im Wert von 2 Millionen AED qualifizieren sich für ein 10-jähriges Goldenes Visum der VAE; Dubai hat die Mindestanzahlungspflicht abgeschafft.
Der Anteil der Verkäufe von Immobilien vor Baubeginn ist mit rund 63 % am Wohnungsmarkt am höchsten, weshalb Treuhandkonten, die Überprüfung der Bauträger und die Einhaltung der Baumeilensteine zu zentralen Aspekten des Risikomanagements werden.
Zu den Schutzmaßnahmen des RERA gehört die Erwartung, dass der Bauträger vor Baubeginn eine Beteiligung von 30 % leisten muss, um die Einhaltung der Bauvorschriften zu gewährleisten.
Bei hochpreisigen Immobilienkäufen gelten strenge AML/KYC- und Herkunftsnachweisprüfungen gemäß Bundesgesetz Nr. 20/2018 und Kabinettsbeschluss 10/2019.
Der Immobilienmarkt in Dubai hat sich zu einem Tor zur Aufenthaltsgenehmigung für internationale Investoren – insbesondere indische Käufer – entwickelt, die den Weg zum Goldenen Visum der VAE über Immobilien im Wert von 2 Millionen AED nutzen. Da Projekte in der Planungsphase den Markt dominieren, müssen Rechtsberater die Treuhandbestimmungen, die Einhaltung der Hypothekenvorschriften sowie die Geldwäschebekämpfungs- und Identitätsprüfungsrichtlinien (AML/KYC) berücksichtigen, um ihre Mandanten zu schützen und die Fristen für die Aufenthaltsgenehmigung mit der Projektabwicklung abzustimmen.
Inhaltsverzeichnis
- Marktüberblick: Indische Käufer
- 35 Milliarden AED Zuflüsse und Dubais Transaktionsvolumen
- Goldenes Visum & Finanzierungsreformen: Voraussetzungen für die Bewilligung ab 2 Mio. AED und reduzierte Anzahlungsregeln
- Dominanz bei Immobilienprojekten in der Planungsphase und Käuferschutz: 63 % der Transaktionen
- Treuhandkonten und Recht 8/2007
- Schutzmaßnahmen für RERA-Entwickler: 30%-Eigenkapitalpflicht und Liefergarantie
- AML/KYC- und Herkunftsnachweispflichten für hochpreisige Einkäufe
Marktüberblick: Indische Käufer
Indische Staatsangehörige stellten 2024 weiterhin die größte Gruppe ausländischer Käufer in Dubai dar und erwarben Immobilien im Wert von rund 35 Milliarden AED, wie aus Marktberichten hervorgeht, die Daten des Grundbuchamts und Maklertätigkeiten zusammenfassen. Diese hohe Nachfrage steigert die Liquidität, den Absatz von Immobilien im Vorverkauf und die Preisbildung in neuen Wohnanlagen.
AED-Zuflüsse in Höhe von 35 Mrd. und Dubais Transaktionsvolumen
Um die 35 Milliarden AED einer einzelnen Nationalität einzuordnen: Dubais gesamtes Immobilientransaktionsvolumen erreichte 2024 rund 761 Milliarden AED, was die globale Dimension und Tiefe des Marktes unterstreicht. Die Vielzahl der Projekte – insbesondere derjenigen, die noch nicht in Planung sind – bedeutet, dass Investoren neben den Objekten selbst auch die Umsetzungskompetenz der Projektentwickler und die regulatorischen Rahmenbedingungen, die Cashflows und Fertigstellung beeinflussen, bewerten müssen.
Goldenes Visum & Finanzierungsreformen: Voraussetzungen für eine Anzahlung von 2 Mio. AED und Regelungen für die Reduzierung der Anzahlung
Immobilienbesitzer in Dubai mit einem Vermögen von mindestens 2 Millionen AED können ein zehnjähriges Goldenes Visum für die VAE beantragen. Entscheidend ist, dass das Emirat die bisherige Mindestanzahlung (ca. 1 Million AED) abgeschafft hat. Dadurch können nun auch Käufer mit Hypothekenfinanzierung allein aufgrund des Immobilienwerts die Voraussetzungen erfüllen. Hypothekenfinanzierungen spielen eine wichtige Rolle bei der Nachfrage – im dritten Quartal 2023 machten hypothekengebundene Transaktionen rund 33 % aus –, sodass diese Reform den Zugang zu einer langfristigen Aufenthaltsgenehmigung erweitert, ohne hohe Eigenkapitalanteile im Voraus zu erzwingen.
Der Rechtsberater sollte die Meilensteine des Aufenthaltsstatus mit den Finanzierungs- und Eigentumsübertragungsereignissen abstimmen und sicherstellen, dass die Genehmigungen der Banken, die Immobilienbewertungen und die Unbedenklichkeitsbescheinigungen der Bauträger (sofern zutreffend) mit der Visabereitschaft und den Schwellenwerten für den Immobilienwert übereinstimmen.
Dominanz bei Off-Plan-Projekten und Käuferschutz: 63 % der Transaktionen
Der Wohnungsmarkt in Dubai wird vom Verkauf von Immobilien vom Plan dominiert; er macht im Jahr 2024 rund 63 % aller Transaktionen aus. Die Beliebtheit dieser Immobilienarten erhöht das Risiko von Bauverzögerungen, Belastungen für die Bauträger und Vertragsänderungen. Der Schutz der Käufer hängt daher von einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung der Kaufverträge, der Treuhandvereinbarungen gemäß RERA und der an Meilensteine gekoppelten Zahlungspläne ab.
Standardisierter Arbeitsablauf für Due Diligence und Hypotheken-Compliance (für Rechtsanwälte)
- Käufer-KYC und Herkunftsnachweisprüfung gemäß den AML-Standards der VAE (siehe Abschnitte unten).
- Überprüfung von Projektentwicklern und Projekten: Lizenzprüfung, Erfolgsbilanz, Lieferhistorie und Treuhandnachweise.
- Vertragskontrollen: Meilenstein-Trigger für SPAs, höhere Gewalt, Änderungsaufträge, Ausfall-/Kündigungsklauseln und Entschädigungsmechanismen.
- Escrow-Verifizierung: Bestätigung der RERA-genehmigten Treuhandkontodaten und Zahlungsanweisungen gemäß Dubai-Gesetz 8/2007.
- Hypothekenkoordination: Vorabgenehmigung durch die Bank, Zeitpunkt der Immobilienbewertung und Abstimmung der Auszahlungen mit den Meilensteinen der Treuhandfreigabe.
- Timing für den Aufenthalt: Synchronisieren Sie die Beantragung des Goldenen Visums mit der Bewertung Ihrer Vermögenswerte und dem Baufortschritt, um Verzögerungen beim Visum zu vermeiden.
Kurze rechtliche Checkliste (Schwerpunkt: Immobilienprojekte in der Planungsphase)
| Kontrollpunkt | Rechtsbeistand |
|---|---|
| Treuhandkonto gemäß Gesetz 8/2007 | Treuhandzertifikat/-details einholen; Begünstigten und Zahlungsanweisungen überprüfen. |
| SPA-Meilensteine | Zahlungsauslöser an Baumeilensteine koppeln; Risiken durch weit gefasste Ermessensklauseln und Änderungsaufträge kennzeichnen. |
| Entwickler mit Eigeninteresse | Prüfen Sie, ob die Vorfinanzierung vor Markteinführung den Erwartungen der RERA entspricht (~30%). |
| Einhaltung der Hypothekenbestimmungen | Koordinierung der Genehmigungen und Bewertungen durch die Kreditgeber; Sicherstellung, dass die Dokumentation den Visabestimmungen entspricht. |
| AML/SOF-Datei | Vorab-Erfassung von Identifikationsnummern, Daten der wirtschaftlich Berechtigten und Herkunftsnachweisen der Gelder gemäß Bundesgesetz Nr. 20/2018 und Kabinettsbeschluss 10/2019. |
Treuhandkonten und Recht 8/2007
Dubai verpflichtet Bauträger gemäß Gesetz 8/2007, Zahlungen von Käufern, die noch nicht im Bau sind, auf von der RERA (Real Estate Regulatory Authority) genehmigte Treuhandkonten zu überweisen. Die Auszahlung der Gelder erfolgt in Tranchen nach Erreichen bestimmter Baumeilensteine. Dieser Mechanismus dient dem Schutz der Käufer vor Veruntreuung und stellt sicher, dass die Auszahlungen dem Baufortschritt entsprechen. Rechtsanwälte sollten die Treuhanddaten (Kontoname/-nummer, Bank, RERA-Referenzen) eigenständig einholen und sicherstellen, dass alle Zahlungspläne im Kaufvertrag auf die Treuhandvereinbarung und nicht auf die Betriebskonten des Bauträgers verweisen.
Schutzmaßnahmen für RERA-Entwickler: 30%-Regel zur Eigenbeteiligung und Liefergarantie
Die Regulierungsbehörde Dubais erwartet von Bauträgern den Nachweis einer ausreichenden Kapitalausstattung vor dem Verkaufsstart von Neubauprojekten. Berichten zufolge gilt eine Vorverkaufsquote von 30 % als wichtiger Mechanismus, der Anreize schafft und die Projektplanungssicherheit erhöht. Rechtsabteilungen sollten Folgendes beachten:
- Fordern Sie einen schriftlichen Nachweis über die Vorfinanzierung oder den Baufortschritt gemäß den RERA-Anforderungen an.
- Überprüfen Sie die Treuhandvereinbarungen und Meilensteinzertifizierungen des Projekts.
- Vergleichen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers in früheren Bauabschnitten oder vergleichbaren Projekten.
AML/KYC- und Herkunftsnachweispflichten für hochpreisige Käufe
Bundesgesetz Nr. 20/2018
Immobilientransaktionen unterliegen den Geldwäschebestimmungen der VAE. Gemäß Bundesgesetz Nr. 20/2018 müssen Marktteilnehmer risikobasierte KYC-Verfahren durchführen, den wirtschaftlich Berechtigten ermitteln und die rechtmäßige Herkunft der Gelder bei Transaktionen mit hohem Wert überprüfen – insbesondere bei Zahlungen aus dem Ausland oder von Konten Dritter.
In der Praxis sollten Käufer darauf vorbereitet sein, Reisepass/Personalausweis, Angaben zum Wohnsitz (falls vorhanden), Unternehmensdokumente für Zweckgesellschaften, Kontoauszüge, Steuererklärungen oder Kaufverträge als Nachweis für die Herkunft der Gelder sowie Erklärungen zum wirtschaftlichen Eigentum und zum Zweck der Transaktion vorzulegen.
Kabinettsbeschluss 10/2019
Der Kabinettsbeschluss Nr. 10/2019 setzt das Geldwäschegesetz für bestimmte nichtfinanzielle Unternehmen und Berufe (einschließlich Immobilien) in Kraft und regelt detailliert die Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden, verstärkte Prüfungen von Hochrisikoprofilen sowie die Anforderungen an die Dokumentation, die den gesamten Zahlungsweg sowohl für Neubau- als auch für bereits fertiggestellte Immobilien erfassen. Für Rechtsberater bedeutet dies die Entwicklung eines frühzeitig optimierten KYC/SOF-Workflows, um Verzögerungen bei der Hypothekenvergabe oder der Grundbucheintragung in letzter Minute zu vermeiden.
- Überprüfen Sie die Vertragspartner (Käufer, Bauträger, Makler) anhand von Sanktions-/PEP-Listen.
- Ordnen Sie alle Zuflusswege (Käuferkonten, Zahlungsketten) dem Treuhandkonto zu.
- Alle Drittzahler und mehrstufigen Geldtransfers müssen gekennzeichnet und dokumentiert werden.
- Sorgen Sie für revisionssichere Akten bis hin zur Übergabe und Eigentumsübertragung.
Aufenthaltszeitpunkt: Abstimmung des Golden Visa mit Bauarbeiten und Übergabe
Da Immobilien im Vorverkauf überwiegen, sollte die Rechtsberatung Meilensteine für die Aufenthaltsgenehmigung an Baufortschritt und Wertgutachten koppeln. Entscheidend ist, dass der Verkehrswert der Immobilie die Schwelle von 2 Millionen AED erreicht und die Hypothekenunterlagen die Visumserteilung ohne Mindestanzahlung ermöglichen. Planen Sie Pufferzeiten für Meilensteinbescheinigungen und die Prozesse der Kreditgeber ein.
Hinweis zur grenzüberschreitenden Planung
Viele Investoren vergleichen den Wohnsitz in den VAE mit alternativen Zweitwohnsitz- oder Vermögensverwaltungsstrukturen. Für eine parallele Planung von Wohnsitz, Steuern und Vermögensschutz in Armenien und darüber hinaus informieren Sie sich über folgende Themen: Wohnsitzoptionen, Steuerplanung und Investitionsstrukturierung.
Bottom line: Der Weg zum Goldenen Visum der VAE für 2 Millionen AED – jetzt ohne Mindestanzahlung – verbindet Aufenthaltsrecht mit Vermögensaufbau. Die Dominanz des Off-Plan-Marktes erfordert jedoch strengere rechtliche Kontrollen: Treuhandkontoprüfung, Kapitalprüfung des Bauträgers und eine umfassende AML/KYC-Akte. Ein standardisierter Arbeitsablauf schützt Käufer, gewährleistet die rechtzeitige Genehmigung von Hypotheken und wandelt Immobilienkäufe in langfristige Aufenthaltsrechte um.
