Armeniens wichtigster (Off-Plan-)Markt erlebt derzeit einen Aufschwung. Nach einem Rekordjahr 2024 verändert eine Welle von Fertigstellungen und Neubauten die Skyline Eriwans und seine Wirtschaftlichkeit für Investoren. Für ausländische Käufer ist die Attraktivität klar:
Volles Eigentum
Gleiche Rechte wie Bürger
Keine Kapitalertragsteuer
Bei den meisten Einzelverkäufen
7–12 % Rendite
Vermietungen im Zentrum von Jerewan
15–25 % Rabatt
Vom Plan abweichend vs. fertiggestellt
Rechtsberatung durch zugelassene armenische Anwälte
Schneller Marktbericht: Was sich seit 2024 geändert hat
Die Dynamik bleibt stark
Im Jahr 2024 wurde die höchste Transaktionszahl aller Zeiten verzeichnet; die Erstregistrierungen stiegen um ca. 30 % und die Bautätigkeit blieb im Jahr 2025 hoch.
Anreize wurden ausgeschöpft
Die Einkommensteuerrückerstattung für Hypotheken für Neubauten in Eriwan ist weggefallen. Man kann mit einer Verlagerung von der anreizgetriebenen Nachfrage hin zu den Fundamentaldaten rechnen.
Mieten normalisiert
Nach dem Umzugsschub im Jahr 2022 korrigierten sich die Mieten bis 30 um etwa 2024 %. Bei der heutigen Risikoprüfung sollten konservative Annahmen zugrunde gelegt werden.
CBA-Warnung = Seien Sie wählerisch
Die Bank bezeichnet den Markt als „hochgradig gesättigt“. Halten Sie sich an glaubwürdige Entwickler, hochwertige Mikrostandorte und Treuhandzahlungen.
Bezugsquellen: Bezirksmatrix (H1-2025)
| Kreis | Durchschnittlicher Preis/m² (AMD) | USD-Äquivalent. | Flugbahn | Geeignet für Investoren | Warum es funktioniert |
|---|---|---|---|---|---|
| Kentron (Mitte) | ~ 1,138,150 | ~ $ 2,900 | Moderat | Werterhalt / Luxus-STR | CBD-Nähe, höchste Liquidität, Premium-ADR |
| Arabkir | ~ 988,700 | ~ $ 2,540 | Strong | Stabile LTR-Ausbeute | Familien-/Studentennachfrage, grün, zentrumsnah |
| Davtaschen | ~ 890,350 | ~ $ 2,280 | Hoch | Wachstum + Ertrag | Neue Knotenpunkte, moderne Anlagen, Pipeline 2025–27 |
| Noch Nork | ~ 795,500 | ~ $ 2,040 | Hoch | Wachstum/Spekulation | Schnelle Neubauversorgung + Verbesserung der Erreichbarkeit |
| Ajapnyak | ~ 670,050 | ~ $ 1,720 | Hoch | Wert/spekulativ | Niedriger Einstiegspreis; Mikrostandort beobachten |
| Shengavit | ~ 572,450 | ~ $ 1,470 | Moderat | Wert/LTR | Sanierungskorridor; Pendlernachfrage |
Faustregel
Kentron/Arabkir = Liquidität + stabile Nachfrage (geringeres prozentuales Wachstum). Davtashen/Nor Nork/Ajapnyak = niedrigerer Einstieg + höheres prozentuales Wachstum (höheres Angebotsrisiko, wählen Sie Projekte sorgfältig aus).
Was Sie kaufen sollten: Vergleich von Off-Plan-Immobilien (Pipeline 2025)
Verwenden Sie dies, um die Auswahl auf 2–3 Besuche vor Ort oder virtuelle Touren einzugrenzen.
| Entwicklung | Kreis | Preisspanne (USD/m²) | Abschlüsse | Zahlungsplan | Was auffällt | Risikostufe |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnviertel Defanse | Ajapnyak | 800-1,200 | Dezember 2026 | Zinsfreie Raten | 140 ha großer Masterplan; über 45 Einwohner; 40 ha großer Park | Niedrig |
| Sonntagstürme (UPD) | Arabkir | 1,200-1,500 | 2027 | 10–20 % + stufenweise | Sechs Türme; autofreier 15,000 m² großer Innenhof | Niedrig-Med |
| Luyser-Komplex | Zentral/Leningradyan | 1,800-2,500 | 2025 | Standard | Luxusausstattung; Blick auf den Berg Ararat; 404 Parkplätze | Niedrig-Med |
| Hyeland #7 | Saralanj/Cascade | 2,000-3,000 | 2025 | Flexibel | Elite-Ausstattung; erstklassige urbane Mikrolage | M |
| Doppeltürme (AR-GO) | Davtaschen | 900-1,200 | 2026 | Inszeniert | 220 Wohnungen; frühere Lieferung als vergleichbare Anbieter | M |
| Tsaghkadzor-Park | Tsaghkadzor | 1,300-1,900 | Mai 2025 | 25–30 % + Raten | Aparthotel-Modell; Plug-and-Play-STR-Management | M |
Einkommen jetzt + Liquidität später
Sunday Towers / Luyser / Hyeland (zentral oder nahezu zentral, STR+LTR-Option)
Aufwärtspotenzial beim unteren Einstieg
Davtashen (Shin/Double) und Nor Nork/Avan mit sorgfältiger DD auf Entwickler und Mikrostandort
Hände weg STR
Tsaghkadzor Park (Resort-Modell; höhere Verwaltungsgebühren, starke Hochsaison)
Wie Renditen aussehen (und wie man sie zeichnet)
Zentral-Eriwan (Kentron/Arabkir)
Aufstrebende Bezirke
Davtashen/Nor Nork/Ajapnyak
Etwas niedrigerer ADR, aber höheres prozentuales Wachstum
LTR-Erträge oft 7–9 % bei Kompakteinheiten
Konservatives Modell (Kentron LTR, 250 $ Vermögen)
Yield-Tilt-Modell (Arabkir STR, 170 $, 2 Schlafzimmer)
Renditevergleich nach Strategie
Modelliertipp
Modell mit 10 % Mietsteuer, realistischem Verwaltungsprozentsatz (10 % LTR / 20–30 % STR) und gestaffelter Grundsteuer (0.1–1 % des Katasterwerts; Tendenz steigend bis 2026 auf marktbasiert).
So minimieren Sie das Risiko eines Off-Plan-Kaufs (und können nachts ruhig schlafen)
Entwickler DD (Deal-Breaker-Stufe)
- ≥ 3 abgeschlossene Projekte (Besichtigung fertiger Gebäude)
- Aktive Genehmigungen und Bankfinanzierung geprüft
- Zahlungsplan an Meilensteine gebunden
- Treuhandkonto für Kundengelder
- Verzögerungs-/Strafklauseln im notariellen Vertrag
Mikrostandortfilter (Wertschöpfungsstufe)
- Walkscore: Öffentlicher Nahverkehr, Schulen, Einzelhandel, Krankenhäuser
- Lärm und Belastung (Sichtlinien, Verkehr)
- STR-Rechtmäßigkeit/Abnahme im Bauwesen
- Pipeline: Vermeiden Sie viele gleichzeitige Übergaben
Cashflow-Schutz
- 6–12 Monate Bargeldreserve für Verzögerungen
- Fixer FX-Pfad: Kaufen in AMD, Mieten in USD
- Versicherung: Sach- und politisches Risiko
- Vorauswahl des Immobilienverwalters
Professionelle Due Diligence durch armenische Rechtsexperten
Rechtliche und steuerliche Grundlagen (für Ausländer geeignet)
Eigentum & Verträge
Eigentumsstruktur
100 % ausländisches Eigentum an Wohnungen/Einheiten; Grundstück benötigt Struktur (LLC/Pacht)
Verträge
Notariell beglaubigt, Armenisch/Englisch; Armenisch regiert. Bargeldlose Überweisungen sind für große Summen obligatorisch
Anmeldung
e-Kataster; digitales Zertifikat; Standard ≤ 7–30 Werktage
Steuerstruktur
Bankwesen
Lokal geöffnet (Ameriabank, Evocabank, IDBank). Nichtansässige: Reisepass, Adressnachweis; 2–14 Tage für KYC einplanen.
Amerikabank
Full-Service-Banking
Evocabank
Ausländerfreundliche Dienste
IDBank
Digitale Banking-Optionen
Zwei vorgefertigte Strategien (Wählen Sie eine aus – oder kombinieren Sie sie)
Stabiles Einkommen
3–5 Jahre, geringe Volatilität
Was
1–2BR in Zentrumsnähe (Arabkir, Kentron-Rand), fast fertig oder frisch geliefert
Warum
Schnellere Vermietung, stabiles Mietverhältnis, liquider Ausstieg
Wie
LTR mit 10 % Management; Netto-Underwriting-Gewinn ~4–6 %, plus 6–8 % Wertsteigerung
DD-Fokus
HOA-Qualität, Lärm, Transit, Schulbezirke
Kapitalwachstum
4–7 Jahre, höheres Aufwärtspotenzial
Was
Frühphase Off-Plan in Davtashen / Nor Nork / Ajapnyak von Tier-1/glaubwürdigem Entwickler
Warum
Off-Plan-Rabatt (+) Bezirkswachstum; Verkauf bei/nach Fertigstellung
Wie
Meilensteinzahlungen + Treuhandkonto; Verkauf an eine ausgereifte Basis an Annehmlichkeiten; Ziel: 20–30 % Steigerung
DD-Fokus
Meilensteinplan, Infrastrukturpipeline, konkurrierende Übergaben
Idee für ein ausgewogenes Portfolio (250–500 US-Dollar)
60 % Einkommen in der Nähe des Zentrums (Arabkir/Kentron-Rand) + 40 % Wachstum in der Frühphase (Davtashen/Nor Nork). Hält den Cashflow aufrecht und steigert gleichzeitig das Eigenkapital.
10-Schritte-Ausführungscheckliste
Ziele und Budget definieren
Einkommen vs. Wachstum und Budgetbänder pro Einheit
Shortlist-Entwicklungen
3 Entwicklungen per Tabelle + Stadtteilmatrix (Buchführungen)
Anwalt beauftragen
Zweisprachige Erfahrung auf Entwicklerseite
Offene Bankkonto
Geben Sie die SWIFT-Daten ein (UNSERE kostenpflichtige Option)
Genehmigungen überprüfen
Genehmigungen, Belastungen und Baufinanzierung
Schlosspreis und Zeitplan
Notariell beglaubigter, zweisprachiger SPA mit meilensteinbasierten Zahlungen
Verwenden Sie ein Treuhandkonto
Vermeiden Sie hohe kalendermäßige Vorauszahlungen
PM vorwählen
STR/LTR-Plan, Gebühr, SLAs vereinbaren
Streckenaufbau
Monatliche Berichte und Vorbereitung der Mängelliste bei der Übergabe
Registrieren & Starten
Grundbucheintrag (e-Kataster), Versicherung und Vermietungen live schalten
Letztes Wort: Das Fenster
Der Sprint 2024 war anreizgetrieben; 2025–2027 sollten fundamental getrieben sein. Die Preise für Off-Plan-Immobilien liegen in mehreren Korridoren immer noch 15–25 % unter den gelieferten Vergleichswerten, und die Wertlücken in den Bezirken sind noch nicht vollständig geschlossen. Angesichts der Sättigung, die die CBA anzeigt, ist Ihr Vorteil Auswahl und Struktur: Wählen Sie den richtigen Mikrostandort, zahlen Sie den richtigen Preis, knüpfen Sie Zahlungen an Meilensteine und professionalisieren Sie das Management vom ersten Tag an.
Wenn dies gelingt, kann Armenien genau das liefern, wonach das globale Kapital sucht, es aber selten an einem Ort findet: klarer Rechtstitel, günstige Steuern, dauerhafte Erträge und echtes Aufwärtspotenzial.
Zugelassene Rechtsanwälte
Keine Investmentbroker
Lokale Expertise
Armenische Marktspezialisten
Risk Mitigation
Umfassende Due Diligence
