Mit der Verkäuferfinanzierung wird der Titel sofort auf Sie übertragen. Das Eigentum wird jedoch durch die Rechte des Verkäufers belastet und kann zurückgenommen werden, wenn die Raten nicht rechtzeitig bezahlt werden.

Sie können so viele Personen in die Urkunde aufnehmen, wie Sie möchten.

Ja, die Urkunde kann an eine LLC oder ein Unternehmen ausgestellt werden, unabhängig davon, ob sie in Armenien oder im Ausland registriert sind.

Ausländer können 100%-Eigentümer von Immobilien in Armenien sein: Sie können ihr Eigentum gleichberechtigt mit Einheimischen erwerben, halten, leasen, verkaufen, vererben und anderweitig veräußern. Ausländer benötigen keine Aufenthaltserlaubnis oder weisen anderweitig Verbindungen nach Armenien auf. Gleichzeitig könnte eine Investition in Immobilien Sie für eine qualifizieren vorübergehende oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis. Die einzige Einschränkung gilt für das ausländische Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen. Beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen in Armenien muss ein Ausländer möglicherweise eine juristische Person gründen und erwerben Sie das Land im Namen dieser Einheit. Ackerland kann auch direkt im Besitz von Ausländern sein, die haben besonderer Aufenthaltsstatus in Armenien.

Alleineigentum

Unabhängig von Ihrem Familienstand können Sie die Immobilie in Ihrem alleinigen Namen kaufen.

In den meisten Ländern legen die Ehegesetze fest, dass Vermögenswerte erworben wurden während Die Ehe wird von beiden Ehepartnern gemeinsam geführt, unabhängig davon, von wem sie gekauft wurden (Gemeinschaftseigentum). Die Position in Armenien ist im Allgemeinen nicht anders. Im Falle eines Ehepaares verhält sich das Zivilrecht so, als ob das Eigentum zu gleichen Teilen im Miteigentum wäre (50-50), es sei denn, der Ehevertrag enthält besondere gegenteilige Bestimmungen. Somit wird Ihr Ehepartner als Miteigentümer der Immobilie betrachtet, unabhängig davon, ob sein Name im Kaufvertrag enthalten war oder nicht. 

Das armenische Recht erkennt "Ehen nach dem Common Law" nicht an. Wenn Sie zusammen leben, aber nicht verheiratet sind, gewährt das armenische Recht Ihrem Partner keine automatischen Rechte auf dauerhafte Beschäftigung oder Eigentum. Ohne Testament hat der Partner auch keine Erbrechte. 

Eine einzelne Person, die eine Immobilie in Armenien kauft und anschließend heiratet, kann einen Ehevertrag abschließen, in dem die Ehegatten festlegen können, dass die Immobilie im Rahmen des Ehevertrags gebracht wird. 

Miteigentum

Miteigentum liegt vor, wenn die Immobilie von zwei oder mehr Personen gekauft wird, von denen jede eine Beteiligung an der Immobilie hält, zu welchen Bedingungen auch immer zwischen ihnen entschieden werden kann. Im Falle eines Paares wäre dies normalerweise zu gleichen Teilen der Fall, aber wenn es mehr als zwei Käufer gibt, kann dies proportional zu dem Betrag sein, den jede Person zur Finanzierung des Kaufs beigetragen hat, z. B. 70% / 20% / 10%. Im Common Law ist das Äquivalent das "Mietverhältnis gemeinsam".

Alle Eigentümer sind berechtigt, an Entscheidungen über die Immobilie teilzunehmen. Das Gesetz schreibt vor, dass Entscheidungen über das Eigentum einstimmig getroffen werden müssen. Ein oder mehrere Eigentümer können den Verkauf der Immobilie verlangen, es sei denn, es ist möglich, dass ihre Aktien physisch getrennt werden oder die anderen Eigentümer bereit sind, diese Aktien zu kaufen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, kann es erforderlich sein, beim Gericht eine Anordnung zu beantragen, mit der der Verkauf der Immobilie genehmigt wird.

Einer der Eigentümer kann den Teil des Eigentums, den er besitzt, auch durch Verkauf verschenken oder verschenken. Im Falle des Verkaufs ihres Teils der Immobilie sind sie verpflichtet, bestehenden Eigentümern ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Diese Regel gilt nicht, wenn die Entsorgung durch Schenkung oder Erbschaft erfolgt. Andere Eigentümer haben einen Monat Zeit, um ihre Vorkaufsrechte auszuüben. 

Firmeneigentum

Es ist möglich, Immobilien in Armenien über eine inländische oder ausländische Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu kaufen, die eine andere rechtliche Identität hat als ihre Aktionäre.

Die Hauptgründe für den Besitz von armenischem Eigentum durch ein Unternehmen sind:

• Den Kauf der Immobilie durch mehrere Personen zu ermöglichen;
• Stabilität und Kontinuität im Besitz und in der Verwaltung von Familienbesitz zu gewährleisten;
• Erleichterung der Übertragung und des Eigentums an Eigentum;
• Um die Einschränkungen der Erbgesetze zu vermeiden;
• Steuervorteile schaffen;
• Um das Haus der Familie vor Geschäftsgläubigern zu schützen.

 Diese Lösung kann auch steuerliche Nachteile haben, insbesondere in Bezug auf Quellensteuern und Kapitalertragssteuern.

Die Bescheinigung über den sauberen Titel (auf Armenisch - միասնական տեղեկանք) wird vom Kataster ausgestellt und zeigt das eingetragene Eigentum sowie andere Rechte und Belastungen des Eigentums, einschließlich Grundpfandrechte, Hypotheken, Mietverträge, Dienstbarkeiten usw. Due-Diligence-Prozess und in vielen Fällen das einzige Dokument, auf das sich die Käufer verlassen. Das Zertifikat ist 15 Werktage gültig, in denen die Vereinbarung (vorläufig und / oder endgültig) ausgeführt werden muss. Nach Ablauf der 15-Tage-Frist muss ein neues Zertifikat eingeholt werden. Ein Antrag auf ein sauberes Eigentumszertifikat kann vom Verkäufer, vom Käufer oder von jeder anderen interessierten Partei gestellt werden. 

Das Bestehen anderer Interessen an dem Eigentum, wie z. B. Dienstbarkeiten, Rechte der Erben usw., kann nicht immer vollständig durch die saubere Eigentumsbescheinigung überprüft werden. Es kann Personen geben, die ein Recht auf vorherigen Erwerb oder Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Immobilie haben. Es können auch nicht autorisierte Änderungen oder Ergänzungen an der Immobilie vorgenommen werden, die nicht der Planungsbehörde gemeldet wurden. Für Bauland heißt es in der Bescheinigung lediglich, dass das Grundstück für den Bau vorgesehen ist; Anschließend muss die vollständige Baugenehmigung eingeholt werden (Baugenehmigung).

Eine vorläufige Vereinbarung überträgt die Immobilie nicht, sondern legt ein zukünftiges Datum oder einen zukünftigen Zeitraum fest, in dem die Immobilie übertragen wird, und kann die Bedingungen (Eventualverbindlichkeiten) festlegen, die erfüllt sein müssen, bevor der Abschluss erfolgt. Die Unterzeichnung einer vorläufigen Vereinbarung ist kein obligatorischer Schritt, und Sie können den Verkauf direkt abschließen. Eine vorläufige Vereinbarung kann jedoch hilfreich sein, wenn Sie nicht bereit sind, den Verkauf sofort abzuschließen, sondern die Immobilie sichern und eine rechtsverbindliche Vereinbarung treffen möchten.

Eine vorläufige Vereinbarung kann erforderlich werden, wenn der endgültige Verkauf von Eventualverbindlichkeiten abhängt, wie z.

• Sicherung einer Hypothek oder einer anderen Finanzierung;
• Das Eigentum von Grundpfandrechten befreien;
• Durchführung einer Beurteilung;
• Erhalten anderer Dokumente / Genehmigungen, wie z. B. die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde, wenn einer der Verkäufer minderjährig ist.

Eine vorläufige Vereinbarung muss notariell beglaubigt werden, um rechtlich durchsetzbar zu sein. Obwohl vorläufige Vereinbarungen in der Regel nicht offiziell registriert sind, ist es ratsam, eine Kopie beim Kataster einzureichen, um die Möglichkeit zu minimieren, dass der Verkäufer gegen den Vertrag verstößt, indem er die Immobilie an einen Dritten verkauft.

In der Regel zahlt der Käufer zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung an den Verkäufer. Die Höhe der Anzahlung kann variieren und wird von den Parteien vereinbart.

Eine vorläufige Vereinbarung ist ein für beide Seiten bindendes Instrument. Sobald es gültig unterschrieben ist, darf keine Partei von dem Geschäft zurücktreten, es sei denn, eine oder mehrere der Eventualitäten sind nicht erfüllt. Wenn eine Partei die Bedingungen der Vereinbarung nicht einhält, stehen der anderen Partei eine Reihe von Rechtsbehelfen zur Verfügung. Ein säumiger Käufer riskiert mindestens seine Anzahlung. Es ist üblich zu bestimmen, dass ein säumiger Verkäufer das Doppelte der Anzahlung als Strafe zahlen muss. Sofern nichts anderes bestimmt ist, kann ein Gericht eine bestimmte Leistung anordnen, um die Parteien zum Abschluss der Übertragung zu zwingen.

Der endgültige Kaufvertrag muss in Anwesenheit eines Notars abgeschlossen werden. Obwohl die grundlegendsten Vereinbarungen auch direkt von einem Katasteroffizier beglaubigt werden können, ist ein Notar erforderlich, wenn die Vereinbarung angepasst werden muss oder wenn eine der Parteien kein Armenisch spricht. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, Sie über die Art und die Auswirkungen der von Ihnen unterzeichneten Vereinbarung zu informieren. Der Notar muss sich über die Identität der Parteien und ihre Rechtsfähigkeit, mit der Transaktion fortzufahren, zufrieden geben. Die Pässe und Heiratsurkunden aller Unterzeichner werden benötigt. Wenn der Verkäufer minderjährig oder älter oder behindert ist, kann er unter dem Schutz eines Vormunds stehen. In diesem Fall wird die Zustimmung des Vormunds eingeholt, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, möchte der Notar davon überzeugt sein, dass der Ehegatte dem Verkauf zustimmt.

Jeder Notar hat seine eigene Vertragsvorlage, und diese Vorlagen können im Detail variieren. Es muss sichergestellt werden, dass alle wichtigen Klauseln in der Vereinbarung enthalten sind. Normalerweise sind Vereinbarungen nur in armenischer Sprache und die Übersetzung erfolgt mündlich, indem dem Käufer die gesamte Vereinbarung vorgelesen wird. Für den Service des Dolmetschers wird eine geringe Gebühr erhoben.

Der Kaufvertrag muss die endgültige und umfassende Vereinbarung sein, da die Parteien nur 30 Tage Zeit haben, um ihn im Kataster registrieren zu lassen. Wenn es Bedingungen gibt, die noch erfüllt werden müssen, ist es besser, eine vorläufige Vereinbarung zu unterzeichnen. Im armenischen Recht gibt es keine "Abkühlungs" -Regeln. Nach der Unterzeichnung tritt die Vereinbarung in Kraft und die Parteien können nicht vom Vertrag zurücktreten.

Wenn Sie im Rahmen des Kaufs der Immobilie Einrichtungsgegenstände kaufen, sollten Sie die Erstellung eines Inventars veranlassen. Wenn Sie dazu in der Lage sind, besuchen Sie die Unterkunft am Tag vor Vertragsunterzeichnung, um sicherzustellen, dass alles so ist, wie es sein sollte, insbesondere wenn der Verkauf eine bestimmte Anzahl von Einrichtungsgegenständen umfasst. Gleichzeitig können Sie auch prüfen, ob Sie nach Abschluss des Vertrags den freien Besitz der Immobilie erhalten, es sei denn, dieser sieht vor, dass die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt geräumt wird.

Wenn Sie nicht in der Lage sind, zur persönlichen Unterzeichnung des Abkommens nach Armenien zu gelangen, können Sie einem Verwandten, Freund oder Anwalt eine Vollmacht erteilen, die Sie in Ihrem Namen unterzeichnen können.

Nach Abschluss des endgültigen Kauf- und Verkaufsvertrags hat der Käufer 30 Werktage Zeit, um seine Eigentumsrechte beim Kataster zu registrieren. Wenn diese Rechte nicht innerhalb von 30 Tagen registriert werden, wird der Kauf- und Verkaufsvertrag ungültig. Der Käufer muss eine Originalkopie des Kaufvertrags und eine notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses einreichen. Eine notariell beglaubigte Vollmacht ist erforderlich, wenn die Registrierung durch einen Anwalt oder einen anderen Vertreter erfolgt. Der Registrierungsvorgang kann einige Stunden bis einige Tage dauern, je nachdem, ob Sie die Fast-Track-Servicegebühren bezahlen. Es wird eine Eigentumsbescheinigung mit grundlegenden Details über die Immobilie und den neuen Eigentümer ausgestellt. Anschließend legen Sie den öffentlichen Versorgungsunternehmen (Strom, Gas, Telefon usw.) die Eigentumsbescheinigung vor, damit diese auch den Eigentümerwechsel registrieren und neue Vereinbarungen in Ihrem Namen vorbereiten können. 

Kapitalertragssteuer

Die Übertragung von Wohneigentum zwischen Einzelpersonen ist normalerweise nicht steuerpflichtig, sofern sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Einzelpersonen sind (nicht als Privatunternehmer registriert). Somit beträgt die Steuer auf Kapitalgewinne, die von Einzelpersonen aus dem Verkauf von Wohnimmobilien erzielt werden, 0%. Wenn der Käufer jedoch eine juristische Person oder ein privater Unternehmer ist, wird eine Quellensteuer von 10% erhoben.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist jährlich vom Eigentümer der Immobilie zu zahlen. Die Steuersätze liegen im Bereich von 0% bis 1% des Katasterwerts, der normalerweise erheblich unter dem Marktwert liegt.

Wird die Immobilie von einer Einzelperson verkauft, übernimmt der neue Eigentümer die Steuerverbindlichkeiten für eine nicht gezahlte Grundsteuer. Aufgrund der jüngsten Änderungen muss der Verkäufer jedoch eine Bescheinigung über die Abwesenheit von Steuerverbindlichkeiten der örtlichen Gemeinde vorlegen.

Mieteinkommensteuer

Mieteinnahmen von höchstens 58,35 Millionen armenischen Drams (ca. US$120.000) pro Jahr werden mit 10% besteuert. Über diesen Betrag hinausgehende Mieteinnahmen sind mit 20% steuerpflichtig.   

Stempelsteuer, Erbschafts- und Geschenksteuern

Armenien hat keine Stempelsteuern, Geschenke oder Erbschaftssteuern. 

Kommunale Gebühren

Wenn Sie eine Immobilie wie eine Wohnung besitzen, fallen Wartungs- und Servicegebühren an. Sie hängen von der Größe und Qualität des Komplexes ab, z. B. ob es Aufzüge, einen Pool, Gärten und andere Einrichtungen gibt.

Die armenischen Gesetze verlangen, dass der Käufer von Immobilien die Zahlungen in lokaler Währung, armenischen Drams, leistet. Wenn die Zahlung über eine Bank erfolgt, muss diese sicherstellen, dass diese Regeln eingehalten werden. 

Geldwechseldienste werden von Banken, anderen Kreditinstituten sowie Wechselstuben angeboten.

Es gibt keine Einschränkungen für die Überweisung von Fremdwährungen nach oder von Armenien. 

Wenn der Transaktionsbetrag 50 Millionen Drams (ca. US$105.000) überschreitet, muss die Überzahlung per Banküberweisung erfolgen.

Intestate Vererbung. In Ermangelung eines Testaments sieht das Gesetz eine Erbschaftsordnung wie folgt vor:

1. Ehepartner, Kinder und Eltern;
2. Brüder und Schwestern (und ihre Nachkommen);
3. Großeltern; 
4. Onkel und Tanten (und ihre Nachkommen).

Jede Reihenfolge der Erben schließt aus Die folgenden Erben und diejenigen in derselben Reihenfolge teilen die Vererbung zu gleichen Teilen zwischen ihnen. Dementsprechend erben diejenigen, die über die erste Erbschaftsordnung hinausgehen, nur, wenn es keinen Ehepartner, keine Kinder und keine Eltern gibt. Wenn Sie also sterben und einen überlebenden Ehepartner, zwei Eltern und zwei Kinder hinterlassen, erhält jeder von ihnen 1/5 Ihres Nachlasses. Es ist möglich, die Rechte des überlebenden Ehepartners oder der Kinder zu erhöhen, dies erfordert jedoch eine gewisse Erbschaftsplanung.

Ehepartner. Der überlebende Ehegatte ist nach dem armenischen Erbrecht nicht besonders geschützt. Dies liegt daran, dass das Gesetz traditionell davon ausgegangen ist, dass der Nachlass des Verstorbenen eher der ganzen Familie als einem einzelnen Mitglied gehört. Davon abgesehen unterliegt nur der Teil des Nachlasses des Verstorbenen dem Erbrecht, sodass ein überlebender Ehegatte normalerweise mindestens 50% seines gemeinsam gehaltenen Vermögens besitzt. 

Wenn die Ehe nicht eingetragen wurde, hat der überlebende Partner keine Erbrechte am Nachlass des Verstorbenen. Untereinander sind diejenigen, die in einer freien Union leben, gesetzliche Fremde ohne Erbrechte zwischen ihnen.

Kinder. Kinder des außerhalb der Ehe geborenen Paares genießen die gleichen Rechte wie Kinder der innerhalb der Ehe geborenen Kinder, ebenso Kinder des mit einem anderen Partner geborenen Verstorbenen. Adoptierte Kinder des Paares genießen die gleichen Rechte wie leibliche Kinder, sind jedoch von jeglichen Erbrechten ihrer leiblichen Eltern ausgeschlossen. Die Enkel erhalten keinen Anspruch, es sei denn, eines der Kinder des Verstorbenen ist selbst verstorben. In diesem Fall treten sie in die Fußstapfen ihres verstorbenen Elternteils.

Testamentarische Freiheit. Nach armenischem Recht können Sie Ihr Vermögen frei veräußern und Ihren Ehepartner, Ihre Kinder und Ihre Eltern durch ein Testament oder ein Geschenk enterben. Sie können jedoch weiterhin 50% des Wertes der Immobilie beanspruchen, auf die sie ohne Testament Anspruch hätten, wenn:

1. Sie sind unter 18 Jahre oder älter als 60 Jahre alt.
2. Sie sind behindert oder rechtlich unfähig.

Das Testament muss schriftlich und notariell beglaubigt werden. Wenn das Testament nicht notariell beglaubigt wird, wird es ungültig. 

Vererbungsplanung. Wenn Sie bei Ihrem Tod die Kontrolle über Ihr Vermögen haben möchten, müssen Sie eine Erbschaftsplanung durchführen, wie z.

• Erhöhen Sie den Anteil des Anteils eines Erben, indem Sie ein Testament abgeben.
• Machen Sie Geschenke während Ihres Lebens;
• Kaufen Sie die Immobilie über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
• Schließen Sie eine Lebensversicherung ab.

Steuern. Erbschaft und Geschenke werden in Armenien nicht besteuert. Die Verfügung über Eigentum kann jedoch in dem Land, in dem der Erbe seinen steuerlichen Wohnsitz hat, weiterhin steuerpflichtig sein, es sei denn, zwischen Armenien und diesem Land besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen.

Vererbung akzeptieren. Die Erben haben 6 Monate nach dem Tod Zeit, die Erbschaft durch eine notariell beglaubigte Erklärung anzunehmen. Der Notar erstellt die Liste der Begünstigten, überprüft, ob ein Testament vorliegt, übernimmt die Aufteilung des Nachlasses und stellt den Erben Erbschaftsbescheinigungen aus. 

Testamentsvollstrecker. Sie können einen Anwalt oder eine andere Person als Vollstrecker bestellen. Der Testamentsvollstrecker ergreift Maßnahmen zur Instandhaltung und Verwaltung des Nachlasses, informiert die Erben und sonstigen Begünstigten über das Testament, zahlt und zieht Schulden ein, vertritt den Nachlass vor Gericht, stellt sicher, dass der Nachlass gemäß dem Testament verteilt wird, und unterstützt den Nachlass Auslegung des Testaments, Berichterstattung an die Erben, Zusammenarbeit mit dem Notar usw.