Bei einer Verkäuferfinanzierung geht das Eigentum sofort auf Sie über. Die Immobilie wird jedoch durch die Rechte des Verkäufers belastet und kann zurückgenommen werden, wenn die Raten nicht rechtzeitig bezahlt werden.

Sie können in der Urkunde so viele Personen eintragen lassen, wie Sie möchten.

Ja, die Urkunde kann auf eine LLC oder ein Unternehmen ausgestellt werden, unabhängig davon, ob sie in Armenien oder im Ausland registriert ist.

Ausländer können zu 100 % Eigentümer von Immobilien in Armenien sein: Sie können ihr Eigentum gleichberechtigt mit Einheimischen erwerben, halten, verpachten, verkaufen, vererben und anderweitig darüber verfügen. Ausländer müssen keine Aufenthaltserlaubnis besitzen oder anderweitig Verbindungen zu Armenien nachweisen. Gleichzeitig könnte eine Investition in Immobilien Sie für eine qualifizieren befristete oder unbefristete Aufenthaltserlaubnis. Die einzige Einschränkung gilt für ausländisches Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen. Beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen in Armenien muss ein Ausländer dies möglicherweise tun eine juristische Person gründen und das Land im Namen dieses Unternehmens erwerben. Landwirtschaftliche Flächen können auch direkt im Besitz von Ausländern sein Sonderaufenthaltsstatus in Armenien.

Alleineigentum

Unabhängig von Ihrem Familienstand können Sie die Immobilie in Ihrem alleinigen Namen kaufen.

In den meisten Ländern legen die Ehegesetze fest, dass Vermögenswerte erworben werden müssen im Die Güter aus der Ehe stehen im gemeinsamen Eigentum beider Ehegatten, unabhängig davon, von wem sie erworben wurden (Gemeinschaftseigentum). Die Situation in Armenien ist im Allgemeinen nicht anders. Bei einem Ehepaar verhält es sich nach dem Zivilrecht so, als ob das Eigentum zu gleichen Teilen (50:50) Eigentum wäre, sofern im Ehevertrag nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Somit gilt Ihr Ehegatte als Miteigentümer der Immobilie, unabhängig davon, ob sein Name im Kaufvertrag aufgeführt ist oder nicht. 

Das armenische Recht erkennt keine „Common-Law-Ehen“ an. Wenn Sie zusammenleben, aber nicht verheiratet sind, gewährt das armenische Recht Ihrem Partner kein automatisches Recht auf dauerhafte Beschäftigung oder Eigentum. Ohne ein Testament hat der Partner auch kein Erbrecht. 

Eine alleinstehende Person, die in Armenien eine Immobilie kauft und anschließend heiratet, kann einen Ehevertrag abschließen, in dem die Ehegatten festlegen können, dass die Immobilie im Rahmen der Bedingungen des Ehevertrags eingebracht wird. 

Miteigentum

Miteigentum liegt vor, wenn die Immobilie von zwei oder mehreren Personen erworben wird, wobei jede Person zu den zwischen ihnen vereinbarten Bedingungen einen Anteil an der Immobilie hält. Im Falle eines Paares erfolgt dies normalerweise zu gleichen Teilen, bei mehr als zwei Käufern kann es sich jedoch um den Betrag handeln, den jede Person zur Finanzierung des Kaufs beigetragen hat, z. B. 70 % / 20 % / 10 %. Im Gewohnheitsrecht ist das Äquivalent das „Gemeinschaftsmietverhältnis“.

Alle Eigentümer haben das Recht, an Entscheidungen über die Immobilie mitzuwirken. Das Gesetz schreibt vor, dass Entscheidungen über das Eigentum einstimmig getroffen werden müssen. Ein oder mehrere Eigentümer können die Veräußerung der Immobilie verlangen, es sei denn, dass eine physische Trennung ihrer Anteile möglich ist oder die anderen Eigentümer bereit sind, diese Anteile zu kaufen. Kommt keine Einigung zustande, kann es erforderlich sein, bei Gericht einen Beschluss zu erwirken, der den Verkauf der Immobilie gestattet.

Einer der Eigentümer kann den Teil der Immobilie, der ihm gehört, auch durch Verkauf oder Schenkung veräußern. Beim Verkauf ihres Grundstücksanteils sind sie verpflichtet, den bestehenden Eigentümern ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Diese Regelung gilt nicht, wenn die Veräußerung durch Schenkung oder Erbschaft erfolgt. Andere Eigentümer haben einen Monat Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. 

Firmeneigentum

Es ist möglich, Immobilien in Armenien über eine lokale oder ausländische Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu kaufen, deren Rechtspersönlichkeit sich von der ihrer Aktionäre unterscheidet.

Die Hauptgründe für den Besitz armenischer Immobilien durch ein Unternehmen sind:

• Um den Erwerb der Immobilie durch mehrere Personen zu ermöglichen;
• Gewährleistung von Stabilität und Kontinuität im Besitz und in der Verwaltung von Familieneigentum;
• Um die Übertragung und den Besitz von Eigentum zu erleichtern;
• Um die Zwänge des Erbrechts zu umgehen;
• Steuervorteile schaffen;
• Zum Schutz des Einfamilienhauses vor Unternehmensgläubigern.

 Diese Lösung kann auch steuerliche Nachteile mit sich bringen, insbesondere im Hinblick auf die Quellensteuer und die Kapitalertragssteuer.

Die saubere Titelbescheinigung (auf Armenisch: ִֵրֵքּքּք ɾəəənənəənəənə/ənəənənənə/ənəənənənənə] wird vom Katasteramt ausgestellt und zeigt das eingetragene Eigentum sowie andere Rechte und Belastungen an der Immobilie, einschließlich Pfandrechten, Hypotheken, Pachtverträgen, Dienstbarkeiten usw. Es ist das wichtigste Dokument in der Katasterverwaltung Due-Diligence-Prozess und in vielen Fällen das einzige Dokument, auf das sich die Käufer verlassen. Das Zertifikat ist 15 Werktage lang gültig, in denen der Vertrag (vorläufig und/oder endgültig) ausgeführt werden muss. Nach Ablauf der 15-Tage-Frist muss ein neues Zertifikat beantragt werden. Ein Antrag auf ein Clean Title Certificate kann vom Verkäufer, vom Käufer oder von jedem anderen Interessenten gestellt werden. 

Das Vorliegen sonstiger Eigentumsrechte an der Immobilie, wie Dienstbarkeiten, Erbrechte etc., lässt sich durch die saubere Eigentumsbescheinigung nicht immer vollständig nachweisen. Es kann Personen geben, die beim Verkauf einer Immobilie ein Vorerwerbs- bzw. Vorkaufsrecht haben. Es können auch eigenmächtige Veränderungen oder Ergänzungen an der Immobilie vorgenommen werden, die nicht der Baubehörde gemeldet wurden. Bei Baugrundstücken wird in der Bescheinigung lediglich angegeben, dass das Grundstück als Bauland ausgewiesen ist; Anschließend ist die vollständige Baugenehmigung (Baugenehmigung) einzuholen.

Eine vorläufige Vereinbarung überträgt die Immobilie nicht, sondern legt ein zukünftiges Datum oder einen zukünftigen Zeitraum fest, in dem die Immobilie übertragen wird, und kann die Bedingungen (Eventualverbindlichkeiten) festlegen, die vor dem Abschluss erfüllt sein müssen. Die Unterzeichnung eines Vorvertrags ist kein zwingender Schritt und Sie können den Verkauf direkt abschließen. Ein vorläufiger Vertrag kann jedoch sinnvoll sein, wenn Sie den Verkauf nicht sofort abschließen möchten, sondern die Immobilie sichern und einen rechtsverbindlichen Vertrag abschließen möchten.

Eine Vorabvereinbarung kann erforderlich werden, wenn der endgültige Verkauf von Eventualverbindlichkeiten abhängig ist, wie zum Beispiel:

• Sicherung einer Hypothek oder einer anderen Finanzierung;
• Befreiung der Immobilie von Pfandrechten;
• Durchführung eines Gutachtens;
• Einholung weiterer Dokumente/Genehmigungen, wie z. B. die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde, wenn einer der Verkäufer minderjährig ist.

Eine vorläufige Vereinbarung muss notariell beglaubigt werden, um rechtlich durchsetzbar zu sein. Obwohl vorläufige Vereinbarungen im Allgemeinen nicht offiziell registriert werden, empfiehlt es sich, eine Kopie beim Kataster einzureichen, um die Möglichkeit zu minimieren, dass der Verkäufer den Vertrag bricht, indem er die Immobilie an einen Dritten verkauft.

Typischerweise zahlt der Käufer zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung an den Verkäufer. Die Höhe der Anzahlung kann variieren und wird von den Parteien vereinbart.

Ein Vorvertrag ist ein für beide Seiten verbindliches Instrument. Sobald es rechtsgültig unterzeichnet ist, kann keine der Parteien vom Geschäft zurücktreten, es sei denn, eine oder mehrere der Eventualverbindlichkeiten sind nicht erfüllt. Wenn eine der Parteien die Bedingungen der Vereinbarung nicht einhält, stehen der anderen Partei verschiedene Rechtsbehelfe zur Verfügung. Ein säumiger Käufer riskiert zumindest seine Anzahlung. Es ist üblich, dass ein säumiger Verkäufer als Strafe den doppelten Betrag der Anzahlung zahlen muss. Sofern nichts anderes bestimmt ist, kann ein Gericht eine bestimmte Leistung anordnen, um die Parteien zum Abschluss der Übertragung zu zwingen.

Der endgültige Kaufvertrag muss in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet werden. Obwohl die einfachsten Vereinbarungen auch direkt von einem Katasterbeamten beglaubigt werden können, ist ein Notar erforderlich, wenn die Vereinbarung individuell angepasst werden muss oder eine der Parteien kein Armenisch spricht. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, Sie über die Art und die Auswirkungen des von Ihnen unterzeichneten Vertrags zu informieren. Der Notar muss sich von der Identität der Parteien und ihrer Rechtsfähigkeit zur Durchführung der Transaktion überzeugen. Es werden die Reisepässe und Heiratsurkunden aller Unterzeichner benötigt. Wenn der Verkäufer minderjährig, älter oder behindert ist, kann er unter dem Schutz eines Vormunds stehen. In diesem Fall wird die Zustimmung des Vormunds eingeholt, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, möchte der Notar sicherstellen, dass der Ehepartner dem Verkauf zustimmt.

Jeder Notar hat seine eigene Vertragsvorlage und diese Vorlagen können im Detail variieren. Es ist darauf zu achten, dass alle wichtigen Klauseln im Vertrag enthalten sind. Normalerweise werden Verträge nur in armenischer Sprache abgeschlossen und die Übersetzung erfolgt mündlich, indem dem Käufer der gesamte Vertrag vorgelesen wird. Für die Dolmetscherleistung wird Ihnen ein geringes Honorar berechnet.

Der Kaufvertrag muss die endgültige und umfassende Vereinbarung sein, da die Parteien nur 30 Tage Zeit haben, ihn im Kataster zu registrieren. Wenn noch Bedingungen erfüllt werden müssen, ist es besser, einen Vorvertrag zu unterzeichnen. Im armenischen Recht gibt es keine „cooling-off“-Regeln. Mit der Unterzeichnung wird die Vereinbarung wirksam und die Parteien können nicht vom Vertrag zurücktreten.

Wenn Sie im Rahmen des Immobilienkaufs auch Einrichtungsgegenstände oder Einrichtungsgegenstände erwerben, sollten Sie die Erstellung einer Bestandsaufnahme veranlassen. Wenn Sie dazu in der Lage sind, besichtigen Sie die Immobilie am Tag vor Vertragsunterzeichnung, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist, insbesondere wenn der Verkauf eine bestimmte Anzahl von Einrichtungsgegenständen umfasst. Gleichzeitig können Sie auch prüfen, ob die Immobilie nach Vertragsabschluss unbewohnt wird, sofern dieser nicht vorsieht, dass die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt geräumt wird.

Wenn Sie nicht in der Lage sind, zur persönlichen Unterzeichnung des Abkommens nach Armenien zu reisen, können Sie einem Verwandten, Freund oder Anwalt eine Vollmacht erteilen, die in Ihrem Namen unterzeichnet.

Nach Abschluss des endgültigen Kaufvertrags hat der Käufer 30 Werktage Zeit, seine Eigentumsrechte beim Kataster zu registrieren. Wenn diese Rechte nicht innerhalb der 30-Tage-Frist angemeldet werden, führt dies zur Ungültigkeit des Kaufvertrags. Der Käufer muss eine Originalkopie des Kaufvertrags und eine notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses vorlegen. Erfolgt die Eintragung durch einen Rechtsanwalt oder einen anderen Vertreter, ist eine notarielle Vollmacht erforderlich. Der Registrierungsprozess kann einige Stunden bis einige Tage dauern, je nachdem, ob Sie die Fast-Track-Servicegebühren bezahlen. Es wird eine Eigentumsbescheinigung mit grundlegenden Angaben zur Immobilie und dem neuen Eigentümer ausgestellt. Den Eigentumsnachweis legen Sie dann den öffentlichen Versorgungsbetrieben (Strom, Gas, Telefon etc.) vor, damit diese ebenfalls den Eigentümerwechsel registrieren und in Ihrem Namen neue Verträge vorbereiten. 

Kapitalgewinnsteuer

Die Übertragung von Wohneigentum zwischen Privatpersonen ist in der Regel nicht steuerpflichtig, sofern sowohl der Käufer als auch der Verkäufer natürliche Personen sind (nicht als Privatunternehmer registriert). Somit beträgt die Steuer auf Kapitalgewinne, die Privatpersonen aus dem Verkauf von Wohneigentum erzielen, 0 %. Ist der Käufer jedoch eine juristische Person oder ein Privatunternehmer, fällt eine Quellensteuer von 10 % an.

Immobiliensteuer

Die Grundsteuer ist jährlich vom Eigentümer der Immobilie zu entrichten. Die Steuersätze liegen im Bereich von 0 % bis 1 % des Katasterwertes, was normalerweise deutlich unter dem Marktwert liegt.

Wenn die Immobilie von einer Einzelperson verkauft wird, übernimmt der neue Eigentümer die Steuerverbindlichkeiten für die nicht gezahlte Grundsteuer. Jüngste Änderungen sehen jedoch vor, dass der Verkäufer eine Bescheinigung der örtlichen Gemeinde einholen muss, die das Fehlen von Steuerschulden bestätigt.

Mieteinnahmensteuer

Mieteinnahmen, die 58.35 Millionen armenische Dram (ca. 120,000 US-Dollar) pro Jahr nicht überschreiten, werden mit 10 % besteuert. Darüber hinausgehende Mieteinnahmen sind mit 20 % steuerpflichtig.   

Stempelsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer

In Armenien gibt es keine Stempelsteuer, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. 

Kommunale Gebühren

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie, beispielsweise einer Wohnung, sind, fallen Wartungs- und Servicegebühren an. Sie hängen von der Größe und Qualität des Komplexes ab, beispielsweise davon, ob Aufzüge, ein Pool, Gärten und andere Einrichtungen vorhanden sind.

Nach armenischem Recht muss der Käufer einer Immobilie Zahlungen in der Landeswährung, dem armenischen Dram, leisten. Erfolgt die Zahlung über eine Bank, muss diese dafür sorgen, dass diese Regeln eingehalten werden. 

Geldwechseldienste werden von Banken, anderen Kreditinstituten sowie Wechselstuben angeboten.

Es gibt keine Beschränkungen für den Transfer von Fremdwährungen nach oder aus Armenien. 

Wenn der Transaktionsbetrag 50 Millionen Dram (ca. 105,000 US-Dollar) übersteigt, muss die überschüssige Zahlung per Banküberweisung erfolgen.

Gesetzliche Erbschaft. Liegt kein Testament vor, regelt das Gesetz die Erbfolge wie folgt:

1. Ehepartner, Kinder und Eltern;
2. Brüder und Schwestern (und ihre Nachkommen);
3. Großeltern; 
4. Onkel und Tanten (und ihre Nachkommen).

Jede Reihenfolge der Erben umfasst nicht Die folgenden Erben und diejenigen in derselben Reihenfolge teilen das Erbe zu gleichen Teilen auf. Demnach werden Jene, die über die erste Erbstufe hinausgehen, nur dann erben, wenn kein Ehegatte, keine Kinder und keine Eltern vorhanden sind. Wenn Sie also sterben und einen überlebenden Ehepartner, zwei Elternteile und zwei Kinder hinterlassen, erhält jeder von ihnen 1/5 Ihres Nachlasses. Es ist möglich, die Rechte des überlebenden Ehegatten oder der Kinder zu erhöhen, dies erfordert jedoch eine gewisse Erbschaftsplanung.

Ehepartner. Der überlebende Ehegatte ist durch das armenische Erbrecht nicht besonders geschützt. Dies liegt daran, dass das Gesetz traditionell davon ausgeht, dass der Nachlass des Verstorbenen der gesamten Familie gehört und nicht einem einzelnen Familienmitglied. Allerdings unterliegt nur der Teil des Nachlasses, der dem Verstorbenen gehört, dem Erbrecht, so dass der überlebende Ehegatte in der Regel Eigentümer von mindestens 50 % seines gemeinsamen Vermögens bleibt. 

Wurde die Ehe nicht eingetragen, hat der überlebende Partner kein Erbrecht am Nachlass des Verstorbenen. Untereinander sind diejenigen, die in einer freien Gemeinschaft leben, rechtlich fremd und haben untereinander keine Erbrechte.

Kinder. Außerehelich geborene Kinder des Paares genießen die gleichen Rechte wie die innerhalb der Ehe geborenen Kinder, ebenso wie Kinder des Verstorbenen, die mit einem anderen Partner geboren wurden. Adoptierte Kinder des Paares genießen die gleichen Rechte wie leibliche Kinder, sind jedoch von jeglichen Erbrechten ihrer leiblichen Eltern ausgeschlossen. Die Enkel erhalten keinen Anspruch, es sei denn, eines der Kinder des Verstorbenen ist selbst verstorben. In diesem Fall schlüpfen sie in die Fußstapfen ihres verstorbenen Elternteils.

Testamentarische Freiheit. Nach armenischem Recht können Sie über Ihren Nachlass frei verfügen und Ihren Ehepartner, Ihre Kinder und Ihre Eltern durch ein Testament oder eine Schenkung enterben. Sie haben jedoch weiterhin Anspruch auf 50 % des Wertes der Immobilie, auf den sie ohne Testament Anspruch hätten, wenn:

1. Sie sind unter 18 oder über 60 Jahre alt;
2. Sie sind behindert oder geschäftsunfähig.

Das Testament muss schriftlich erstellt und notariell beglaubigt werden. Wird das Testament nicht notariell beurkundet, ist es ungültig. 

Erbschaftsplanung. Wenn Sie nach Ihrem Tod eine gewisse Kontrolle über Ihr Vermögen haben möchten, müssen Sie eine Nachlassplanung durchführen, wie zum Beispiel:

• Erhöhen Sie den Anteil des Erbenanteils durch die Errichtung eines Testaments.
• Schenken Sie zu Lebzeiten;
• Kaufen Sie die Immobilie über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung;
• Schließen Sie eine Lebensversicherung ab.

Steuern. Erbschaften und Schenkungen werden in Armenien nicht besteuert. Die Veräußerung von Vermögen kann jedoch weiterhin in dem Land steuerpflichtig sein, in dem der Erbe seinen steuerlichen Wohnsitz hat, es sei denn, zwischen Armenien und diesem Land besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen.

Das Erbe annehmen. Die Erben haben ab dem Todesfall 6 Monate Zeit, die Erbschaft durch eine notarielle Erklärung anzunehmen. Der Notar erstellt die Liste der Begünstigten, prüft, ob ein Testament vorliegt, nimmt die Aufteilung des Nachlasses vor und stellt den Erben Erbscheine aus. 

Testamentsvollstrecker. Sie können einen Rechtsanwalt oder eine andere Person als Testamentsvollstrecker beauftragen. Der Testamentsvollstrecker ergreift Maßnahmen zur Erhaltung und Verwaltung des Nachlasses, informiert die Erben und sonstigen Begünstigten über das Testament, begleicht und treibt Schulden ein, vertritt den Nachlass vor Gericht, sorgt dafür, dass der Nachlass gemäß dem Testament verteilt wird, unterstützt bei der Auslegung des Testaments, Meldung an die Erben, Zusammenarbeit mit dem Notar usw.