با تامین مالی فروشنده، عنوان بلافاصله به شما منتقل می شود. اما در صورت عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر، ملک مورد توجه حقوق فروشنده خواهد بود و قابل تصرف مجدد است. 

می توانید به تعداد دلخواه افراد در سند ذکر شده داشته باشید.

بله، این سند را می توان به یک LLC یا شرکت، خواه در ارمنستان یا خارج از کشور ثبت کرده باشد، انجام داد.

مالکیت انحصاری

صرف نظر از وضعیت تاهل خود، می توانید ملک را به نام خود خریداری کنید.

در اکثر کشورها قوانین زناشویی مشخص می کند که دارایی به دست آمده است در طی این ازدواج به طور مشترک توسط هر دو زوج برگزار می شود، صرف نظر از اینکه چه کسی ممکن است آنها را خریداری کرده باشد (اموال جامعه). موقعیت در ارمنستان به طور کلی متفاوت نیست. در مورد زوجین، قانون مدنی به گونه‌ای عمل می‌کند که گویی مال به طور مساوی (50-50) در مالکیت مشترک است، مگر اینکه در عقد نکاح مقررات خاصی خلاف آن وجود داشته باشد. به این ترتیب همسر شما چه نامش در قرارداد خرید درج شده باشد یا نباشد به عنوان مالک مشترک ملک محسوب می شود. 

قانون ارمنستان «ازدواج با قانون مشترک» را به رسمیت نمی شناسد. اگر شما با هم زندگی می کنید اما ازدواج نکرده اید، قانون ارمنستان هیچ گونه حق تصرف یا مالکیت خودکار دائمی برای شریک زندگی شما قائل نیست. در صورت عدم وجود وصیت، شریک هیچ گونه حق ارثی نیز نخواهد داشت. 

فرد مجردی که ملکی را در ارمنستان خریداری می کند و متعاقباً ازدواج می کند، می تواند یک قرارداد ازدواج منعقد کند که در آن زوجین می توانند شرط کنند که ملک مطابق با شرایط قرارداد ازدواج باشد. 

مالکیت مشترک

مالکیت مشترک زمانی وجود دارد که ملک توسط دو یا چند نفر خریداری شود و هر یک در هر شرایطی که ممکن است بین آنها تصمیم گرفته شود، سهامی در ملک داشته باشند. در مورد یک زن و شوهر، این معمولاً به صورت مساوی است، اما در مواردی که بیش از دو خریدار وجود دارد، ممکن است به نسبت مبلغی باشد که هر فرد در تأمین مالی خرید کمک کرده است، به عنوان مثال 70٪ / 20٪ / 10٪. در حقوق کامن لا معادل «اجاره مشترک» است.

همه مالکان حق دارند در تصمیم گیری های مربوط به ملک شرکت کنند. قانون ایجاب می کند که تصمیمات مربوط به ملک به اتفاق آرا اتخاذ شود. یک یا چند مالک می توانند تقاضای فروش ملک را داشته باشند، مگر اینکه امکان تفکیک فیزیکی سهام آنها وجود داشته باشد یا سایر مالکان مایل به خرید این سهام باشند. اگر توافقی حاصل نشد، ممکن است لازم باشد برای صدور حکمی مبنی بر مجوز فروش ملک به دادگاه مراجعه کنید.

یکی از مالکین نیز می تواند بخشی از ملک خود را از طریق فروش یا هدیه واگذار کند. در صورت فروش قسمتی از ملک خود، موظفند به مالکان موجود حق شفعه اعطا کنند. این قاعده در مواردی که واگذاری از طریق هبه یا ارث باشد اعمال نمی شود. سایر مالکان یک ماه فرصت دارند تا از حق تقدم خود استفاده کنند. 

مالکیت شرکت

خرید ملک در ارمنستان با استفاده از یک شرکت محدود داخلی یا خارجی که دارای هویت حقوقی متمایز از سهامداران است امکان پذیر است.

دلایل اصلی مالکیت ارمنستان از طریق شرکت عبارتند از:

• اجازه خرید ملک توسط افراد متعدد؛
• ایجاد ثبات و تداوم در مالکیت و مدیریت اموال خانواده؛
• برای تسهیل انتقال و مالکیت اموال؛
• برای جلوگیری از محدودیت های قوانین وراثت؛
• ایجاد مزایای مالیاتی؛
• برای محافظت از خانه خانوادگی در برابر طلبکاران تجاری.

 همچنین ممکن است معایب مالیاتی برای این راه حل وجود داشته باشد، به ویژه در رابطه با مالیات تکلیفی و مالیات بر عایدی سرمایه.

گواهی مالکیت پاک (به زبان ارمنی - عمومی տեղեկանք) توسط کاداستر صادر می شود و نشان دهنده مالکیت ثبت شده و همچنین سایر حقوق و تحمیلات بر ملک از جمله حق حبس، رهن، اجاره، حق ارتفاق و غیره است. فرآیند بررسی دقیق و در بسیاری از موارد سند واحدی که خریداران به آن تکیه می کنند. این گواهی به مدت 15 روز کاری معتبر است که در طی آن قرارداد (اولیه و/یا نهایی) باید اجرا شود. در صورت انقضای دوره 15 روزه، باید گواهینامه جدیدی اخذ شود. درخواست گواهی مالکیت پاک می تواند توسط فروشنده، خریدار یا هر شخص ذینفع دیگری ثبت شود. 

وجود سایر منافع در ملک، مانند حق ارتفاق، حقوق وراث و غیره، همیشه نمی تواند به طور کامل توسط گواهی مالکیت خالص تأیید شود. ممکن است افرادی وجود داشته باشند که در فروش ملک دارای حق تملک یا حق شفعه باشند. همچنین ممکن است تغییرات یا اضافات غیرمجاز در ملکی که به سازمان برنامه ریزی اعلام نشده است انجام شود. برای زمین ساختمانی، گواهی صرفاً بیان می کند که زمین برای ساخت و ساز منطقه بندی شده است. متعاقباً اخذ موافقت کامل برنامه ریزی (مجوز ساختمان) ضروری خواهد بود.

یک توافق اولیه ملک را منتقل نمی کند، بلکه تاریخ یا دوره ای را در آینده مشخص می کند که طی آن ملک منتقل می شود و ممکن است شرایطی (احتمالی) که قبل از وقوع بسته شدن باید رعایت شود را تعیین می کند. امضای قرارداد اولیه یک مرحله اجباری نیست و می‌توانید مستقیماً فروش را ببندید. با این حال، داشتن یک توافق اولیه ممکن است مفید باشد اگر آماده نیستید فروش را فوراً ببندید اما می خواهید ملک را تضمین کنید و یک توافق نامه الزام آور قانونی داشته باشید.

در صورتی که فروش نهایی وابسته به موارد احتمالی باشد، ممکن است توافق اولیه ضروری شود، مانند:

• تضمین وام مسکن یا سایر منابع مالی؛
• پاکسازی ملک از حق حبس؛
• انجام ارزیابی؛
• اخذ سایر مدارک/مجوزها مانند موافقت مقام سرپرستی (شهرداری) در صورتی که یکی از فروشندگان صغیر باشد.

یک توافق اولیه باید محضری باشد تا از نظر قانونی قابل اجرا باشد. اگرچه قراردادهای اولیه معمولاً به طور رسمی ثبت نمی شوند، توصیه می شود یک نسخه از آن را به کاداستر ارسال کنید تا احتمال نقض قرارداد توسط فروشنده با فروش ملک به شخص ثالث به حداقل برسد.

به طور معمول، در این مرحله، خریدار مبلغی را به فروشنده پرداخت می کند. مبلغ سپرده ممکن است متفاوت باشد و با توافق طرفین انجام می شود.

توافق اولیه یک سند الزام آور متقابل است. پس از امضای معتبر، هیچ یک از طرفین نمی توانند از معامله خارج شوند، مگر اینکه یک یا چند مورد احتمالی برآورده نشود. اگر هر یک از طرفین مفاد قرارداد را رعایت نکند، طرف مقابل طیف وسیعی از راه حل های حقوقی را برای او باز خواهد داشت. به عنوان حداقل، یک خریدار نکول سپرده خود را به خطر می اندازد. معمولاً قید می شود که فروشنده متخلف باید دو برابر مبلغ سپرده را به عنوان جریمه بپردازد. مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد، دادگاه ممکن است اجرای خاصی را برای مجبور کردن طرفین به تکمیل انتقال حکم کند.

قرارداد خرید و فروش نهایی باید با حضور سردفتر انجام شود. اگرچه ابتدایی‌ترین قراردادها را می‌توان مستقیماً توسط یک افسر کاداستر تأیید کرد، اگر قرارداد باید سفارشی شود یا یکی از طرفین ارمنی صحبت نمی‌کند، یک دفتر اسناد رسمی لازم است. دفتر اسناد رسمی موظف است اطلاعاتی در مورد ماهیت و پیامدهای قراردادی که امضا می کنید به شما ارائه دهد. سردفتر باید از هویت طرفین و توانایی قانونی آنها برای انجام معامله قانع باشد. گذرنامه و گواهی ازدواج همه امضاکنندگان الزامی است. اگر فروشنده صغیر یا مسن یا معلول باشد ممکن است تحت حمایت قیم باشند، در این صورت قبل از منعقد شدن بیع، تأیید قیم می‌شود. اگر فروشنده متاهل باشد، سردفتر مایل است از رضایت همسر با فروش راضی باشد.

هر دفتر اسناد رسمی الگوی توافقنامه خود را خواهد داشت و این الگوها ممکن است در جزئیات متفاوت باشند. لازم است اطمینان حاصل شود که تمام بندهای مهم در توافق نامه گنجانده شده است. معمولاً قراردادها فقط به زبان ارمنی است و ترجمه شفاهی با خواندن کل توافق نامه برای خریدار انجام می شود. برای خدمات مترجم هزینه کمی از شما دریافت خواهد شد.

قرارداد خرید و فروش باید توافق نهایی و جامع باشد زیرا طرفین فقط 30 روز فرصت دارند تا آن را در کاداستر ثبت کنند. اگر شرایطی وجود دارد که هنوز باید انجام شود، بهتر است یک توافق اولیه امضا شود. در قوانین ارمنستان هیچ قاعده ای برای «سرد کردن» وجود ندارد. پس از امضا، قرارداد نافذ می شود و طرفین نمی توانند از قرارداد خارج شوند.

اگر به عنوان بخشی از خرید ملک اقدام به خرید وسایل یا یراق آلات می کنید، باید ترتیب تهیه موجودی را بدهید. اگر قادر به انجام این کار هستید، یک روز قبل از امضای قرارداد از ملک دیدن کنید تا مطمئن شوید که همه چیز همانطور که باید باشد، به خصوص اگر فروش شامل تعداد معینی از وسایل و یراق آلات باشد. در عین حال، می توانید بررسی کنید که پس از اجرای قرارداد، ملک را خالی خواهید داشت، مگر اینکه مورد دوم مقرر کند که ملک در مرحله بعدی تخلیه می شود.

اگر نمی توانید برای امضای قرارداد حضوری به ارمنستان بروید، می توانید به یکی از اقوام، دوستان یا وکیل خود وکالت بدهید تا از طرف شما امضا کنند.

پس از امضای قرارداد خرید و فروش نهایی، خریدار 30 روز کاری فرصت دارد تا حقوق مالکیت خود را در کاداستر ثبت کند. عدم ثبت این حقوق در مهلت 30 روزه موجب بی اعتباری قرارداد خرید و فروش می شود. خریدار باید یک نسخه اصلی از قرارداد خرید و فروش و ترجمه محضری پاسپورت را ارائه کند. در صورتی که ثبت از طریق وکیل یا نماینده دیگری انجام شود، وکالتنامه محضری الزامی خواهد بود. فرآیند ثبت نام می تواند از چند ساعت تا چند روز طول بکشد، بسته به اینکه آیا هزینه خدمات سریع را پرداخت می کنید یا خیر. گواهی مالکیت با جزئیات اولیه در مورد ملک و مالک جدید صادر خواهد شد. سپس گواهی مالکیت را به خدمات عمومی (برق، گاز، تلفن و غیره) ارائه خواهید کرد تا آنها نیز تغییر مالکیت را ثبت کرده و قراردادهای جدیدی را به نام شما تنظیم کنند. 

مالیات بر سود سرمایه

انتقال ملک مسکونی بین افراد معمولا مشمول مالیات نیست، مشروط بر اینکه خریدار و فروشنده هر دو شخص باشند (به عنوان کارآفرین خصوصی ثبت نشده باشند). بنابراین، مالیات بر عایدی سرمایه محقق شده توسط افراد از فروش ملک مسکونی 0٪ است. با این حال، اگر خریدار یک شخص حقوقی یا یک کارآفرین خصوصی باشد، مالیات تکلیفی 10 درصد اعمال می شود.

مالیات بر فروش

توسعه دهندگان املاک و مستغلات انفرادی مشمول مالیات 20 درصد قیمتی هستند که املاک را به آن می فروشند.

مالیات بر املاک (مالیات).

مالیات بر املاک و مستغلات به صورت سالانه توسط صاحب ملک قابل پرداخت است. نرخ های مالیات در محدوده 0٪ تا 1٪ ارزش کاداستر است که معمولاً به طور قابل توجهی کمتر از ارزش بازار است.

زمانی که ملک توسط شخصی فروخته می شود، مالک جدید بدهی های مالیاتی برای هرگونه مالیات بر دارایی پرداخت نشده را بر عهده می گیرد. با این حال، اصلاحات اخیر، فروشنده را ملزم به تهیه گواهی عدم وجود تعهدات مالیاتی از شهرداری محلی می کند.

مالیات بر درآمد اجاره

درآمد اجاره بیش از 58.35 میلیون درام ارمنستان (تقریباً 120,000 دلار آمریکا) در سال مشمول مالیات 10 درصدی است. درآمد اجاره بیش از این مبلغ مشمول مالیات 20٪ است.   

مالیات تمبر، ارث و هدایا

ارمنستان حقوق تمبر، هدایا یا مالیات بر ارث ندارد. 

هزینه های اشتراکی

اگر صاحب ملکی مانند آپارتمان هستید، هزینه های نگهداری و خدمات باید پرداخت شود. آنها به اندازه و کیفیت مجموعه بستگی دارند، مانند آسانسور، استخر، باغ و سایر امکانات.

قوانین ارمنستان ایجاب می کند که خریدار اموال غیرمنقول پرداخت ها را به ارز محلی، درام ارمنستان انجام دهد. اگر پرداخت از طریق بانک انجام شود، بانک باید از رعایت این قوانین اطمینان حاصل کند. 

خدمات تبدیل ارز توسط بانک ها، سایر موسسات اعتباری و همچنین صرافی ها ارائه می شود.

هیچ محدودیتی برای انتقال ارز به ارمنستان یا از ارمنستان وجود ندارد. 

اگر مبلغ تراکنش بیش از 50 میلیون درام (تقریباً 105,000 دلار آمریکا) باشد، مازاد پرداخت باید از طریق حواله بانکی انجام شود.

ارث غیر ارثی در صورت عدم وجود وصیت، قانون ترتیب ارث را به شرح زیر تعیین می کند:

1. همسر، فرزندان و والدین؛
2. برادران و خواهران (و اولاد آنها)؛
3. پدربزرگ و مادربزرگ؛ 
4. عموها و عمه ها (و اولاد آنها).

هر ترتیب از وارثان مستثنی وارثان زیر و کسانی که به ترتیب یکسان هستند ارث را به طور مساوی بین خود تقسیم می کنند. بر این اساس، کسانی که مازاد بر ارث اولی هستند، تنها در صورت عدم وجود همسر، فرزند و والدین ارث می برند. بنابراین، اگر با ترک یک همسر، دو والدین و دو فرزند بمیرید، هر یک از آنها 1/5 از دارایی شما را دریافت خواهند کرد. امکان افزایش حقوق همسر یا فرزندان بازمانده وجود دارد اما این امر مستلزم برنامه ریزی ارثی است.

همسر. همسر بازمانده به طور خاص تحت قانون ارث ارمنستان حمایت نمی شود. دلیل این امر این است که قانون به طور سنتی در نظر گرفته است که دارایی متوفی به تمام خانواده تعلق دارد نه هر یک از اعضای آن. همانطور که گفته شد، تنها بخشی از دارایی متعلق به متوفی مشمول قوانین ارث است، بنابراین یک همسر بازمانده معمولاً مالکیت حداقل 50٪ از دارایی های مشترک خود را حفظ می کند. 

در صورت عدم ثبت ازدواج، شریک زندگی دیگر حق ارث از ترکه متوفی را نخواهد داشت. کسانی که در اتحادیه آزاد زندگی می کنند، مانند یکدیگر، غریبه های قانونی هستند و هیچ حق ارثی بین آنها وجود ندارد.

فرزندان. فرزندان زوجی که خارج از ازدواج به دنیا می آیند از همان حقوق فرزندان حاصل از ازدواج بهره مند می شوند، همانطور که فرزندان متوفی که با شریک دیگر متولد می شوند نیز از حقوقی برخوردارند. فرزندان خوانده زوجین از حقوقی مشابه فرزندان طبیعی برخوردارند، اما از هر گونه حق ارث از والدین طبیعی خود مستثنی هستند. نوه ها هیچ حقی ندارند، مگر اینکه یکی از فرزندان متوفی خود مرده باشد. در این صورت پا به کفش پدر و مادر فوت شده خود می گذارند.

آزادی عهدی. طبق قوانین ارمنستان، شما می توانید آزادانه دارایی خود را تصاحب کنید و می توانید با تنظیم وصیت نامه یا هدیه، همسر، فرزندان و والدین خود را از ارث بردارید. با این حال، آنها همچنان می توانند 50٪ از ارزش دارایی را که در صورت عدم وجود وصیت نامه به آنها تعلق می گیرد مطالبه کنند اگر:

1. آنها زیر 18 سال یا بالاتر از 60 سال سن دارند.
2. آنها از کار افتاده یا از نظر قانونی ناتوان هستند.

وصیت نامه باید کتبی و محضری باشد. عدم توثیق وصیت نامه موجب بطلان آن می شود. 

برنامه ریزی ارث. اگر می خواهید در هنگام مرگ بر دارایی خود کنترل داشته باشید، باید برنامه ریزی وراثت را انجام دهید، مانند:

• با تنظیم وصیت نسبت سهم ورثه را افزایش دهید.
• در طول زندگی خود هدیه بدهید.
• خرید ملک از طریق یک شرکت محدود؛
• بیمه نامه عمر بگیرید.

مالیات. ارث و هدایا در ارمنستان مشمول مالیات نمی شوند. با این حال، واگذاری اموال ممکن است همچنان در کشوری که وارث اقامتگاه مالیاتی خود را دارد مشمول مالیات باشد، مگر اینکه معاهده مالیات مضاعف بین ارمنستان و آن کشور وجود داشته باشد.

قبول ارث. وراث 6 ماه پس از فوت فرصت دارند تا با اظهارنامه محضری وراثت را بپذیرند. دفتر اسناد رسمی فهرست ذی نفعان را تنظیم می کند، وجود وصیت نامه را بررسی می کند، تقسیم ترکه را انجام می دهد و برای ورثه گواهی های وراثت صادر می کند. 

مجری. شما می توانید یک وکیل یا شخص دیگری را به عنوان مجری تعیین کنید. وصی باید اقداماتی را برای نگهداری و اداره ترکه انجام دهد، وراث و سایر ذینفعان را از وصیت نامه مطلع کند، بدهی ها را پرداخت و وصول کند، وکالت ترکه را در دادگاه ها، اطمینان حاصل کند که ترکه طبق وصیت تقسیم شده است، کمک به تفسیر ترکه، گزارش به وراث، کار با سردفتر و غیره.