Правила краткосрочной аренды жилья в Армении на 2026 год: налоги, регистрация и кто обязан уведомлять.

Последнее обновление: 24 августа 2026 г.

С одного взгляда

Большинству людей, сдающих квартиры в Ереване через Airbnb, вообще не нужно уведомлять туристические власти: обязанность, введенная Законом Армении о туризме, распространяется на индивидуальных предпринимателей и компании, управляющие гостиничным бизнесом, а платформа, принимающая такие уведомления, начнет работу 15 октября 2026 года. Подоходный налог — это обязанность каждого арендодателя, составляющая 10% от дохода от аренды до 60 000 000 драмов (около 152 000 долларов США) в год и еще 10% от суммы, превышающей эту сумму.

Эти два вопроса смешиваются, потому что во многих опубликованных комментариях, включая более ранние версии этой страницы, концепция развития туризма, разработанная в сентябре 2024 года, описывалась как охватывающая всех владельцев краткосрочной аренды жилья. Это не так.

На кого именно распространяется обязанность уведомления?

Закон о туризме построил свою систему вокруг пяти категорий поставщиков услуг: поставщики гостиничных услуг, туроператоры, туристические агенты, гиды и руководители туров. Только последние две категории могут быть физическими лицами. Поставщик гостиничных услуг определяется в статье 10 как индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в Армении, или юридическое лицо, имеющее государственную регистрацию, которое владеет или управляет объектом гостиничного бизнеса и предоставляет гостиничные услуги.

Объект гостиничного бизнеса — это здание, сооружение или комплекс, предназначенный для предоставления гостиничных услуг: гостиницы, мотели, хостелы, гостевые дома, дома отдыха, туристические комплексы и кемпинги. Закон не устанавливает количество номеров и единиц размещения. Эти технические пороговые значения определены решениями правительства и положениями Министерства экономики, и ни одно из опубликованных положений не включало бы в определение отдельную частную квартиру.

Владелец, сдающий одну квартиру посуточно и передающий ключи, предоставляет договор аренды в соответствии с гражданским правом. Это исключение носит структурный характер и не является «безопасной гаванью» для тех, чья деятельность по существу вышла за рамки договора аренды. Несколько квартир под общим управлением, обслуживающий персонал, ежедневная уборка, завтрак или консьерж-служба — все это свидетельствует об услугах отеля, и оператору в таком положении необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель или компания и уведомить об этом. Статья 20 запрещает предоставление туристических услуг без приобретения права на это, поэтому деятельность в таком масштабе вне реестра сама по себе является незаконной. Обязанность относится к характеру деятельности, а не к платформе, на которой размещено объявление.

Между этими двумя полюсами нет четкой границы. Ни толкование Комитета по туризму, ни постановление Государственного налогового комитета, ни решение армянского суда не определяют точку, в которой уборка между заездами и смена постельного белья перестают быть обслуживанием арендованного жилья и становятся гостиничными услугами. Наличие одного номера с уборкой перед выездом является веским доказательством наличия договора аренды; наличие нескольких номеров с персоналом и удобствами гостиничного типа является веским доказательством гостиничной деятельности. Ни один из этих критериев не является установленным законом, и классификация всего, что находится между ними, остается предметом конкретных обстоятельств.

Система уведомлений на 2026 год и дата её открытия.

Постановление правительства № 136-N было принято 12 февраля 2026 года и вступило в силу 1 июля 2026 года. Оно устанавливает электронную процедуру уведомления со стандартными формами и создает общедоступный реестр уведомленных поставщиков услуг с возможностью поиска. Постановление правительства № 1224-N от 13 августа 2026 года учреждает саму базу данных поставщиков услуг и вступает в силу 15 октября 2026 года.

Механизм прост. Поставщик услуг проходит аутентификацию на сайте notify.tourism.gov.am, заполняет стандартную цифровую форму, содержащую данные об организации, налоговый идентификационный номер HVHH, контактную информацию и данные о вместимости, такие как количество номеров и койко-мест, получает автоматически сгенерированное подтверждение и публикуется в реестре. Аутентификация обычно осуществляется через национальную цифровую идентификационную систему Yes Em (Մս եմ). Иностранные поставщики услуг, которые не могут использовать Yes Em, допускаются на основании паспортных данных, при этом вместо паспорта запрашиваются номер, дата выдачи и срок действия. Административным органом является Комитет по туризму Министерства экономики.

По состоянию на 20 августа 2026 года платформа была протестирована, но не была запущена в эксплуатацию для обязательной подачи документов. Глава отдела туристической политики Комитета по туризму заявил на пресс-конференции 18 августа 2026 года, что сайт находится на завершающей стадии разработки и что обязательное уведомление начнется поэтапно во второй половине октября 2026 года. Не найдено никакого документа, приостанавливающего действие основной юридической обязанности до открытия платформы, и точная дата начала поэтапного внедрения для поставщиков услуг размещения, в отличие от туроператоров и турагентств, не была опубликована.

Поставщики услуг, которые уведомят об этом, обязаны ежегодно платить государственный туристический налог в размере от 5 000 до 150 000 драмов (примерно от 13 до 380 долларов США) в зависимости от вида деятельности. Правительство объявило этот диапазон при принятии решения; график распределения конкретных видов деятельности по конкретным суммам отдельно не опубликован.

Что произойдет, если поставщик услуг, обязанный уведомить об этом, этого не сделает?

Осуществление туристической деятельности, требующей уведомления, без приобретения соответствующего права является административным правонарушением согласно статье 169(1) Кодекса об административных правонарушениях. Штраф составляет от 15 до 30 установленных законом базовых сумм, и при базовой сумме в 1,000 драмов (около 2.50 долларов США) это составляет от 15 000 до 30 000 драмов, что примерно от 38 до 76 долларов США.

В ходе брифингов для журналистов в феврале и августе 2026 года официальные лица также упомянули уголовную ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность. Такая формулировка преувеличивает обычные обстоятельства дела. Уголовное положение требует установления крупного имущественного ущерба в качестве отдельного элемента, установленного в размере от 2 000 000 до 15 000 000 драмов (примерно от 5 060 до 38 000 долларов США) за основное правонарушение и свыше 15 000 000 драмов за правонарушение с отягчающими обстоятельствами. Непредставление уведомления само по себе не достигает этого порога.

Согласно Налоговому кодексу, неуплаченный налог начисляется отдельно от уведомления о правонарушении и влечет за собой начисление процентов и штрафных санкций.

Налог на доход от краткосрочной аренды

Сдача в аренду частному лицу

Доход от аренды, полученный незарегистрированным лицом, облагается налогом в соответствии со статьей 150(7) Налогового кодекса по двухступенчатой ​​системе. Первые 60 000 000 драмов (около 152 000 долларов США) годового дохода от аренды облагаются налогом по ставке 10%. Часть, превышающая 60 000 000 драмов, облагается теми же 10% плюс дополнительные 10%, что дает предельную ставку 20% только на сумму, превышающую эту сумму. Хозяин недвижимости, зарабатывающий 70 000 000 драмов (около 177 000 долларов США), платит 10% с первых 60 000 000 драмов и 20% с оставшихся 10 000 000 драмов (около 25 300 долларов США). Цифра в 20% часто неправильно применяется ко всей сумме, что завышает сумму налога на любой доход, близкий к пороговому значению.

Ежегодная декларация подается в электронном виде, а налог уплачивается до 1 июля следующего года. Airbnb и Booking.com не выступают в качестве армянских налоговых агентов, поэтому с платежей гостей ничего не удерживается у источника, и вся обязанность по отчетности лежит на хозяине жилья. Если плательщиком является армянская компания или индивидуальный предприниматель, он удерживает 10% в качестве налогового агента. Это обычная практика при корпоративной аренде той же квартиры.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя стоит 3,000 драмов (около 8 долларов США) и влечет за собой неограниченную личную ответственность по долгам предприятия. Это отправная точка для тех, кому необходимо зарегистрироваться в качестве поставщика гостиничных услуг, поскольку физические лица не могут иметь такой статус.

С 1 января 2025 года была изменена шкала налога с оборота в статье 258 Налогового кодекса. Краткосрочное размещение в таблице не указано, поэтому применяется ставка НДС в зависимости от вида деятельности: сдача в аренду относится к категории арендной платы по ставке 10%, а гостиничные услуги — к остаточной категории «прочая деятельность», также по ставке 10%, но с налоговым вычетом по документально подтвержденным расходам до 6% и эффективным минимальным значением 4.5%. Режим налога с оборота действует до тех пор, пока годовой объем продаж не превышает 115 000 000 драмов (около 291 000 долларов США). Превышение этого потолка немедленно прекращает действие режима налога с оборота и влечет за собой регистрацию плательщика НДС по ставке 20% плюс налог на прибыль с маржи.

Помимо налога с оборота, существуют три фиксированных платежа, для двух из которых существуют условия получения, которые обычно упускаются из виду. Фиксированный ежемесячный подоходный налог составляет 5,000 драмов (около 13 долларов США) для предпринимателя, облагаемого налогом с оборота. Ежемесячная социальная выплата в размере 5,000 драмов применяется к категории лиц, имеющих право на обязательную накопительную пенсию, как правило, это лица, родившиеся 1 января 1974 года или позже, и предприниматели старшего возраста автоматически не подлежат этому налогообложению. Размер страхового взноса на медицинское страхование составляет 10 800 драмов в месяц (около 27 долларов США) и 129 600 драмов в год (около 328 долларов США). Размер взноса зависит от уровня дохода: предприниматели, чей валовой предпринимательский доход в 2025 году достиг 2 400 001 драма (около 6 076 долларов США), включаются в систему в 2026 году, а предприниматели с более низким доходом — позже, как правило, с 2027 года. Ежегодный гербовый сбор варьируется в пределах 18 000, 24 000, 48 000 и 120 000 драмов (от 46 до 304 долларов США) в зависимости от уровня дохода.

Использование компании

Армянское ООО платит корпоративный подоходный налог в размере 18%, НДС в размере 20% (при наличии регистрации) и 5% удержания с дивидендов, распределяемых между владельцами. Оно также может выбрать режим налога с оборота в пределах того же потолка в 115 000 000 драмов, в этом случае налог с оборота заменяет корпоративный подоходный налог и НДС до тех пор, пока компания находится под его действием. Ответственность ограничивается компанией, что является практической причиной, по которой большинство операторов, владеющих несколькими объектами, используют именно такой режим.

Налог на недвижимость, взимаемый с самой квартиры.

Налог на недвижимость взимается с кадастровой стоимости объекта по прогрессивной шкале, начиная с 0.05% (минимальная ставка) и заканчивая максимальной ставкой в ​​1.5%. Переходный период завершился: в 2024 году муниципалитеты взимали 50% от рассчитанной суммы, в 2025 году — 75%, а с 2026 года — 100%. Налог уплачивается ежегодно муниципалитету и подлежит уплате независимо от того, сдается ли квартира в краткосрочную или долгосрочную аренду, или же она пустует.

Ереван и правила, установленные в вашем здании.

В Ереване не принято никакого постановления о краткосрочной аренде. Нет муниципального разрешения, городского реестра, ежегодного ограничения на количество ночей и правил зонирования, которые бы рассматривали посуточную аренду иначе, чем месячную. Это положительный вывод, сделанный на основе Закона о местных пошлинах и платежах, а также решений Ереванского совета, устанавливающих местные пошлины. Муниципалитеты за пределами Еревана не были рассмотрены индивидуально, и арендодателю, работающему в другом месте, следует проверять решения местного совета.

Отсутствие городской схемы оставляет множество действующих законов в силе. Налоговые правила, правила регулирования туризма (там, где это применимо), требования к безопасности зданий и пожарной безопасности, управление кондоминиумами, законодательство о нарушениях общественного порядка и защита прав потребителей — все это продолжает действовать.

В товариществах собственников жилья чаще всего встречаются реальные ограничения для владельцев квартир. Согласно Закону об управлении многоквартирными домами, компетенция товарищества распространяется на общую собственность здания. Оно может устанавливать часы тишины, регулировать использование входов, лифтов и дворов, а также налагать условия, связанные с этими общими зонами. Вопрос о том, может ли оно запретить собственнику сдавать в аренду квартиру, находящуюся в его частной собственности, остается открытым: ни одно положение прямо не предоставляет таких полномочий, и не найдено прецедентного армянского прецедентного права ни в одну, ни в другую сторону. Собственник, столкнувшийся с полным запретом в правилах дома, имеет веские основания; условия, касающиеся общих зон, имеют гораздо более веские основания.

Сдача в аренду недвижимости, которая вам не принадлежит.

Гражданское право Армении требует согласия арендодателя на любую субаренду. Сдача квартиры в аренду на короткий срок без такого согласия является нарушением договора аренды. Для досрочного судебного расторжения договора и выселения арендодатель может прибегнуть к существенному или неоднократному нарушению, либо к основанию, прописанному в самом договоре, поэтому расторжение не происходит автоматически из-за одного несанкционированного бронирования. Письменное согласие арендодателя, в идеале с указанием краткосрочного использования в договоре аренды, снимает этот вопрос.

Иностранные владельцы и нерезиденты, принимающие жилье.

Иностранные граждане могут владеть квартирами, зданиями и городскими коммерческими сооружениями в Армении на праве полной собственности, без дополнительных разрешений и без местного партнера. Существующее ограничение распространяется на землю. Иностранцы могут владеть приусадебными и садовыми участками, а также землями, предназначенными для строительства индивидуального дома или многоквартирного здания; сельскохозяйственные земли запрещены, и в случае сельскохозяйственных земель обычно используется армянская компания или соответствующий особый вид на жительство. Покупка квартиры для краткосрочной аренды никак не затрагивается этим ограничением.

Для владельца-нерезидента применяется тот же двухступенчатый расчет налога, поскольку доход из армянских источников облагается налогом независимо от места жительства получателя, а 183-дневный резидентский тест не меняет ставку. Изменяется лишь порядок налогообложения. В отсутствие армянского налогового агента в цепочке бронирования гостей, владелец-нерезидент регистрируется для получения налогового номера HVHH, подает ежегодную декларацию и уплачивает налог до 1 июля. Номер социального страхования сам по себе не служит налоговым номером для этой цели.

Регистрация гостей — это одна из обязанностей, которая не распространяется на частных хозяев. Нет обязанности сообщать в полицию или миграционно-гражданскую службу о краткосрочном пребывании иностранных гостей, а регистрация адреса в Государственном регистре населения применяется к иностранцам, находящимся в процессе получения вида на жительство. Закон о туризме требует от зарегистрированного поставщика гостиничных услуг вести внутренний гостевой реестр в соответствии со статьей 22; министерская процедура, определяющая его оперативную форму и поля для ввода данных, не была найдена.

Краткосрочная аренда жилья и вид на жительство в Армении.

Ведение бизнеса по сдаче жилья в краткосрочную аренду может служить основанием для получения вида на жительство по предпринимательской деятельности, однако требования к финансовой документации изменятся с 1 ноября 2026 года, когда вступят в силу поправки к Закону об иностранцах. Индивидуальному предпринимателю потребуется либо предъявить 1 000 000 драмов (около 2 530 долларов США) на банковских счетах предприятия, либо документально подтвержденный оборот в размере 1 000 000 драмов за предыдущие 60 дней. Для регистрации в качестве компании требуется 2 000 000 драмов (около 5 060 долларов США) фактических инвестиций, то есть реально внесенных и подтвержденных денежных средств, чего недостаточно для подтверждения уставного капитала на бумаге.

В двух связанных руководствах подробно рассматриваются необходимые доказательства: что считается деятельностью и как это доказать , а также как получить вид на жительство в 2026 году, используя бизнес по сдаче недвижимости в аренду . На нашей странице, посвященной услугам по оформлению вида на жительство, рассматривается сам процесс подачи заявления.

Как будет выглядеть рынок Еревана в 2026 году.

Согласно данным AirDNA за период с 5 августа 2026 года по июль 2026 года, в Ереване было зарегистрировано 6,014 активных объявлений, средняя суточная ставка составляла 74 доллара США, заполняемость — 62%, а средний годовой доход — около 8,100 долларов США с одного объявления. Airbtics, работая с периодом с сентября 2024 года по август 2025 года, сообщает о более высоком среднем доходе хозяев — примерно 13 000 долларов США, заполняемости — 66%, при этом 88.27% гостей прибывают из-за пределов Армении. Обе цифры являются смоделированными данными, полученными из собственных баз данных. Армения не публикует официальную статистику по доходам от краткосрочной аренды, поэтому разница между двумя поставщиками данных обусловлена ​​размером имеющихся данных.

Оба поставщика данных также расходятся во мнениях относительно пика. AirDNA ставит август на вершину кривой сезонности с индексом 78 из 100; Airbtics определяет июнь и июль как самые загруженные месяцы. Февраль часто описывается как нижний предел, и ни один из наборов данных не подтверждает это на доступном уровне детализации.

Спрос, стоящий за этими цифрами, неуклонно растёт. В 2023 году Армению посетили 2 316 666 туристов, в 2024 году — 2 208 179, а в 2025 году — 2 263 642, причём в первом полугодии 2026 года число прибытий составило 1 041 598, что на 14.8% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Что касается доходности, то анализ, проведённый SIEVN Real Estate в феврале 2026 года, показал валовую долгосрочную доходность от сдачи жилой недвижимости в Ереване на уровне 5–8%, а краткосрочную — до 12% до вычета операционных расходов, и наш собственный анализ показал аналогичные результаты. Разница между рыночной и общей доходностью покрывает дополнительные расходы на соблюдение нормативных требований, уборку и риск простоя, которых можно избежать при долгосрочной аренде.

В двух дополнительных статьях подробно рассматриваются цифры: доходность от аренды в Ереване и сравнение Airbnb с долгосрочной арендой . Информацию о самой покупке и налоговом положении владеющей ею организации см. на наших страницах, посвященных недвижимости , налогообложению в Армении и регистрации компаний .

Часто задаваемые вопросы