Im Überblick
- Das Gesetz HO-321-N wurde am 3. Juli 2026 verabschiedet, am 17. Juli 2026 veröffentlicht und tritt am 1. Januar 2027 in Kraft (ARLIS-Gesetz 228220).
- Die Registrierung ist optional. Das Verfahren tritt erst in Kraft, wenn beide Ehegatten einen gemeinsamen Antrag beim Katasterausschuss gemäß Artikel 43(2.2) des Gesetzes über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten, eingefügt durch das Begleitgesetz HO-322-N, einreichen.
- Nach der Eintragung fällt das Grundstück nicht mehr in den Nachlass des zuerst verstorbenen Ehegatten und verbleibt vollständig im Besitz des überlebenden Ehegatten. Es wird erst nach dem Tod beider Ehegatten in den Erbteil aufgenommen (Art. 1186 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
- Artikel 8(2) der Verordnung HO-321-N dehnt die Regelung auf qualifizierte Immobilien aus, die vor dem 1. Januar 2027 erworben wurden. Es geschieht nichts automatisch; die gemeinsame Antragstellung ist weiterhin erforderlich.
- Die Regelung gilt für bestimmte eingetragene Immobilien. Bankkonten, bewegliche Güter, nicht eingetragenes Eigentum und Aktien unterliegen weiterhin den allgemeinen Regelungen zum ehelichen Güterstand.
Ab dem 1. Januar 2027 können Ehepaare, die gemeinsam armenische Immobilien besitzen, diese so registrieren lassen, dass sie nach dem Tod des ersten Ehepartners vollständig im Besitz des überlebenden Ehepartners bleiben und erst nach dem Tod beider Ehepartner in den gemeinsamen Nachlass fallen. Die armenische Nationalversammlung schuf diese Möglichkeit mit dem Gesetz HO-321-N, das einen neuen Absatz 1.1 in Artikel 201 des Zivilgesetzbuches einfügt. Die Ehepartner treffen diese Entscheidung gemeinsam; nicht registrierte Immobilien bleiben davon unberührt.
Welche Änderungen bringt HO-321-N mit sich?
Nach der geltenden Regelung gemäß Artikel 201 gilt während der Ehe erworbenes unbewegliches Vermögen als gemeinschaftliches Eigentum der Ehegatten, unabhängig davon, welcher Name im Grundbuch eingetragen ist. Beim Tod eines Ehegatten fällt nur dessen fiktive Hälfte in den Nachlass. Die Hälfte des überlebenden Ehegatten gehörte bereits ihm und unterliegt nicht der Erbfolge. Der armenische Kassationsgerichtshof hat diese Vermutung konsequent angewendet, unter anderem in den Urteilen EAKhD/2094/02/08 (2009) zur Vermutung selbst und zur Beweislast ihrer Widerlegung sowie in ARD1/0422/02/11 (2012), in denen bestätigt wurde, dass der eheliche Güterstand unabhängig vom eingetragenen Namen gilt.
HO-321-N ersetzt die bisherige Regelung, dass die Erbfolge mit dem Tod des ersten Ehegatten beginnt, für einen eingetragenen Vermögenswert. Das gesamte Vermögen wird vom Erbgut des verstorbenen Ehegatten ausgeschlossen, und Artikel 1186(3) verschiebt den Zeitpunkt der Erbfolge für diesen Vermögenswert bis zum Tod des zweiten Ehegatten. Artikel 7 von HO-321-N ändert Artikel 1247(1) des Bürgerlichen Gesetzbuches, um diese Regelung von der allgemeinen Regelung zum Zeitpunkt der Erbfolge auszunehmen. Dies bestätigt, dass es sich hierbei um eine materielle Erbfolgeregel und nicht um eine buchhalterische Bezeichnung handelt. Die allgemeinen Bestimmungen zum Zeitpunkt des Erbfalls bleiben Artikel 1187 und 1188 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Die genaue Art des eingetragenen Rechts ist für die Planung von Bedeutung. Solange beide Ehegatten leben, bleibt die Immobilie gemäß Artikel 1186 Absatz 3 und Artikel 272.3 Absatz 3 ihr gemeinsames Eigentum. Die Eintragung bewirkt zu Lebzeiten beider Ehegatten keine Eigentumsübertragung. Sie belegt ein Überlebensrecht, das mit dem Tod des ersten Ehegatten wirksam wird.
Wer kann die Regelung nutzen und wie beantragt man sie?
Drei Bedingungen müssen erfüllt sein: Das Paar muss verheiratet sein. Der Vermögenswert muss eine während der Ehe erworbene Immobilie sein. Und er muss gemäß Artikel 201 als gemeinschaftliches Eigentum gelten.
Diese dritte Bedingung schließt mehr Vermögen aus, als Paare üblicherweise erwarten. Nach der Kassationspraxis gilt eine durch Privatisierung erworbene Wohnung als Alleineigentum des Ehegatten, der sie erhalten hat, und fällt somit nicht unter das gemeinschaftliche Vermögen (siehe ESHDi/0024/02/08 (2009)). Aus demselben Grund fällt auch Vermögen, das ein Ehegatte geerbt oder geschenkt bekommen hat, nicht unter das gemeinschaftliche Vermögen. Hat das separate Vermögen eines Ehegatten während der Ehe durch gemeinsame Investitionen an Wert gewonnen, sieht Artikel 201 Absatz 4 eine Wertsteigerungsprüfung vor, die die Kassationsgerichtsbarkeit in EQD/1449/02/08 (2008) und in der Entscheidung 3-422(VD)-I (2010) angewendet hat. Prüfen Sie die Herkunft des Eigentumsnachweises, bevor Sie davon ausgehen, dass ein Vermögenswert die Voraussetzungen erfüllt.
Das Antragsverfahren ergibt sich aus dem Begleitgesetz HO-322-N, das Artikel 43(2.2) in das Gesetz über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten einfügt. Die Ehegatten reichen beim Katasterausschuss einen gemeinsamen Antrag mit den entsprechenden Heiratsurkunden ein; es gelten die üblichen Dokumentationspflichten des Registrierungsrechts. Der Gesetzestext sieht kein Antragsformular, keine notarielle Beglaubigung und keine Frist für die Antragstellung vor.
Immobilien, die vor dem 1. Januar 2027 erworben wurden
Artikel 8(2) der Verordnung HO-321-N legt ausdrücklich fest, dass die Regelung nach Artikel 201(1.1) auch für während der Ehe vor Inkrafttreten der Ehe erworbenes unbewegliches Vermögen gilt, sofern es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt. Ein Ehepaar, das 2015 eine Wohnung in Jerewan erworben hat, kann diese der Regelung unterstellen. Die Regelung beschränkt sich nicht auf den Hauptwohnsitz und unterscheidet nicht zwischen Wohneigentum, Ferienimmobilien oder Grundstücken.
Beide Gesetze treten erst ab dem 1. Januar 2027 in Kraft, daher kann bis dahin kein Antrag gestellt werden. Die Übergangsregelung ist nicht unmittelbar anwendbar: Ein nicht eingetragenes eheliches Wohnhaus befindet sich am 2. Januar 2027 genau dort, wo es sich am 31. Dezember 2026 befand.
Wie sich dies auf die bestehenden armenischen Erbfolgeregeln auswirkt
Testamentarische Verfügung
Die gesetzliche Erbfolge in Armenien bleibt unverändert: Kinder, Ehepartner und Eltern in erster Linie gemäß Artikel 1216, dann Geschwister gemäß Artikel 1217, Großeltern gemäß Artikel 1218 und Tanten und Onkel gemäß Artikel 1219. HO-321-N ändert, welche Vermögenswerte diese Gruppen beim ersten Todesfall erben, die Reihenfolge selbst bleibt jedoch unverändert.
Pflichtteilsberechtigte
Artikel 1194 schützt einen begrenzten Personenkreis: minderjährige Kinder sowie Kinder, Ehepartner oder Eltern, die behindert, geschäftsunfähig oder 60 Jahre oder älter sind. Ein Pflichtteilsberechtigter erhält die Hälfte dessen, was ihm nach gesetzlicher Erbfolge zugestanden hätte. Da eingetragenes Eigentum nicht zum Nachlass des zuerst verstorbenen Ehepartners gehört, entsteht an diesem Eigentum beim ersten Todesfall kein Pflichtteilsanspruch. Pflichtteilsrechte an den übrigen Vermögenswerten des Verstorbenen, einschließlich Bankguthaben, beweglichem Vermögen und nicht eingetragenem Grundbesitz, bleiben unberührt.
Eine Frage bezüglich des Aufschubs ist angesichts des Gesetzestextes noch offen. Artikel 1194 regelt, wer bei Eintritt des Erbfalls als Pflichtteilsberechtigter gilt, und bei eingetragenem Vermögen verschiebt sich dieser Eintritt auf den zweiten Todesfall. Das Gesetz legt nicht ausdrücklich fest, ob der Pflichtteilsstatus für dieses Vermögen mit dem ersten Todesfall festgelegt oder mit dem zweiten Todesfall neu bewertet wird. Die Anforderungen in diesem Bereich können von Tatsachen abhängen, die sich zwischen den beiden Todesfällen ändern, und es gibt noch keine Kassationsentscheidung, die diese Frage abschließend klärt. Wer sich auf den Pflichtteilsschutz für ein eingetragenes Vermögen beruft, sollte die Situation vor der Antragstellung anhand seiner eigenen familiären Verhältnisse prüfen lassen.
Die sechsmonatige Annahmefrist
Erben haben nach Eröffnung des Erbschaftsverfahrens weiterhin sechs Monate Zeit, um den Nachlass notariell beurkundet anzunehmen. Diese Frist wurde im Kassationsurteil EAKhD/0442/02/08 (2009) zusammen mit dem hälftigen Erbteil des überlebenden Ehegatten durchgesetzt. Bei eingetragenem Eigentum beginnt die Frist nicht mit dem ersten Todesfall, da das Erbschaftsverfahren für dieses Vermögen noch nicht eröffnet ist. Für alle anderen Vermögenswerte im ersten Nachlass gelten die üblichen Fristen. Familien müssen daher oft innerhalb von sechs Monaten die Anzahlungen und das Auto abwickeln, während die Wohnung vom Verfahren ausgenommen ist. Unsere Leitfäden zur Sechsmonatsfrist für die Annahme und Eintragung Ihrer Rechte sowie zur Eröffnung eines notariellen Erbschaftsverfahrens erläutern diesen Ablauf. Erben mit Wohnsitz im Ausland sollten den Leitfaden für Erben außerhalb Armeniens lesen.
Die Kosten und was der verabschiedete Text offen lässt
Die allgemeine Servicegebühr des Katasters für die Eintragung eines Rechts an einer Immobilie beträgt 25,000 AMD (ca. 69 USD zum CBA-Wechselkurs von 363.85 vom 4. September 2026) und ist in Artikel 73(1)(1) des Gesetzes über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten festgelegt. Die erstmalige staatliche Eintragung einer Immobilie ist gebührenfrei. Die für einen gemeinsamen Antrag nach Formular HO-321-N geltende Gesamtgebühr sowie Informationen darüber, ob eine Befreiung für diesen Antrag gilt, sind in den für diesen Artikel eingesehenen Gebührenunterlagen des Katasterausschusses nicht veröffentlicht.
Die Widerrufsmöglichkeit stellt die größere Lücke dar. Die Gesetze HO-321-N und HO-322-N, das Registrierungsgesetz und das Familiengesetzbuch enthalten kein Verfahren zur Annullierung einer registrierten Wahl. Das Gesetz regelt derzeit nicht, ob die Ehegatten die Wahl rückgängig machen können, und es wäre ein Fehler, die Registrierung aufgrund dieser fehlenden Regelung als anfechtbar zu betrachten.
Zwei weitere Punkte liegen außerhalb des Gesetzestextes. Die Aufteilung des eingetragenen Vermögens zwischen den beiden Nachlässen beim zweiten Todesfall ist nicht geregelt. Ebenso wenig wird die Auswirkung des eingetragenen Rechts auf die Vermögensteilung im Scheidungsverfahren oder auf Gläubigeransprüche gegen einen Ehepartner dargelegt. Es wurde keine spezifische Steuerbefreiung für diese Anmeldung gefunden, und Artikel 147(1)(16) des Steuergesetzbuches sieht keine vor: Diese Bestimmung betrifft die Einkommensteuer auf die Veräußerung von Vermögen und wurde fälschlicherweise als Erbschafts- oder Schenkungsbefreiung zitiert.
Häufig gestellte Fragen
Gilt HO-321-N automatisch für unser eheliches Wohnhaus?
Wir haben unsere Wohnung im Jahr 2015 gekauft. Kann sie unter dem neuen System weitergenutzt werden?
Führt die Eintragung des Eigentums zur Enterbung unserer Kinder?
Können wir mehr als eine Immobilie registrieren?
Unsere Wohnung stammt aus einer Privatisierung. Ist sie dafür qualifiziert?
Benötigen wir für den gemeinsamen Antrag einen Notar?
Können wir die Wahl später absagen?
Ändert sich dadurch die Sechsmonatsfrist für die Annahme einer Erbschaft?
Was Sie vor dem 1. Januar 2027 tun sollten
Ziehen Sie für jede Ihrer armenischen Immobilien den Katasterauszug heran und ermitteln Sie, wie der Eigentumserwerb zustande kam: Kauf während der Ehe, Privatisierung, Schenkung oder Erbschaft. Nur die erste Kategorie ist zuverlässig. Prüfen Sie anschließend, wer Ihre Pflichtteilsberechtigten gemäß Artikel 1194 wären, da die Verschiebung diese und niemanden sonst in erster Linie betrifft. Paare mit einem armenischen Ehevertrag nach Artikel 29 des Familiengesetzbuches sollten diesen Vertrag vor der Antragstellung im Hinblick auf die neue Bestimmung prüfen lassen, da die Wechselwirkung zwischen beiden noch nicht erprobt ist.
Wenn Sie neben der Immobilienplanung auch den Aufenthaltsstatus berücksichtigen, decken unsere Seiten über armenische Immobilien und über Aufenthaltsgenehmigungen das angrenzende Thema ab.
Letzte Aktualisierung: 6 September 2026
