TL; DR
- Das griechische Golden Visa-System funktioniert nun nach dem Zwei-Zonen-Prinzip: Mindestens 800 € in Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und den „großen Inseln“ und 400 € in allen anderen Regionen, gültig ab Ende 2024 bis 2025 (vorbehaltlich einer Übergangsregelung für einige Käufer).Quelle).
- Für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohngebäuden und bestimmte stillgelegte Industriegebäude besteht weiterhin ein spezieller Förderweg in Höhe von 250 € – attraktiv, wenn eine Nutzungsänderung möglich ist (Quelle).
- Rekordnachfrage: Im Jahr 2024 wurden 9,289 Anträge auf ein Goldenes Visum eingereicht, was zu einem erheblichen Bearbeitungsrückstand und langsameren Genehmigungsverfahren führt, die Anwälte bei der Zeitplanung berücksichtigen müssen.Quelle; Quelle).
- Übergangsregelung: Käufer, die bis zum 31. August 2024 eine Anzahlung von 10 % geleistet haben, können den Kauf bis zum 28. Februar 2025 zu den zuvor geltenden niedrigeren Schwellenwerten abschließen – entscheidend für laufende Transaktionen (Quelle).
- Neben Immobilien fallen auch Fonds-/Wertpapier- und Bankeinlagenoptionen weiterhin unter das offizielle Golden-Visa-Programm und können die Einschränkungen des Immobilienmarktes abmildern (Quelle).
Das Goldene Visum für Griechenland zählt weiterhin zu den begehrtesten Aufenthaltsgenehmigungen in Europa durch Investitionen. Die Regelungen von 2025 sehen jedoch höhere Anforderungen und einen stärkeren Fokus auf konforme und transparente Strukturen vor – insbesondere bei gewerblichen Umwandlungen. Investoren und ihre Berater benötigen daher ein strukturiertes Vorgehen: Sie müssen die Anspruchsberechtigung prüfen, den Qualifizierungsprozess dokumentieren und die Zeitpläne an die verfügbaren Kapazitäten anpassen.
Rechtsreformen: die neuen Schwellenwerte für die Zweizonenregelung und was sich geändert hat
Griechenland führte im Rahmen seiner Reform 2024–2025 ein zweizoniges Investitionsschwellensystem ein. Die Mindestinvestition in Immobilien beträgt 800,000 € in Premiumlagen – Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und den „großen Inseln“ – und 400,000 € in allen anderen Gebieten ( Quelle ). Dies verändert die Budgets und die Förderkriterien für Investoren und führt zu einer regionalen Nachfrageverschiebung.
Eine Übergangsregelung schützt bestimmte Käufer: Wurde eine Anzahlung von 10 % bis zum 31. August 2024 geleistet, kann der Kauf bis zum 28. Februar 2025 zu den älteren, niedrigeren Schwellenwerten (üblicherweise 250 € bis 500 €, abhängig von der Region zum damaligen Zeitpunkt) abgeschlossen werden ( Quelle ). Rechtsanwälte sollten die Anzahlungstermine und Vertragsfristen abgleichen, um diesen Vorteil gegebenenfalls zu erhalten.
Der offizielle Rahmen für das Goldene Visum Griechenlands, das über Aufenthaltsgenehmigungen durch Investitionen verwaltet wird, wird weiterhin vom Außenministerium ausgearbeitet, einschließlich der wichtigsten Investitionskategorien und Antragsverfahren ( offizielles MFA ).
So bewerben Sie sich: eine praktische Abfolge
- Wählen Sie einen geeigneten Investitionsweg (Immobilienkauf unterhalb der geltenden Schwelle oder andere von der MFA aufgeführte Kategorien wie z. B. zulässige Wertpapiere oder Bankeinlagen)offizielles Außenministerium).
- Schließen Sie die Investition ab (z. B. durch Unterzeichnung des Kaufvertrags und Eintragung des Eigentums an der Immobilie), bereiten Sie die erforderlichen Unterlagen vor und reichen Sie Ihren Antrag auf eine Aufenthaltserlaubnis in der Kategorie „Goldenes Visum“ ein (offizielles Außenministerium).
- Nehmen Sie an der biometrischen Datenerfassung teil und schließen Sie die Ausstellung ab; die Genehmigung wird in der Regel für fünf Jahre ausgestellt und kann verlängert werden, solange die qualifizierende Investition aufrechterhalten wird; berechtigte Familienmitglieder können ebenfalls einen Antrag stellen (offizielles Außenministerium).
Weiterführende Ressourcen, die Sie möglicherweise nützlich finden:
- Investitionsstrukturierung Überlegungen
- Grenzüberschreitende Besteuerung Planung
- Visa und Reisen Strategien
Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum: die 250-Euro-Ausnahmeregelung
Trotz höherer Schwellenwerte hält Griechenland an einem angestrebten Mindestbetrag von 250,000 € für zwei Szenarien fest, die die Eintrittskosten gegebenenfalls senken können:
- Käufe, bei denen die Haupträume des Objekts in eine Wohnung umgewandelt werden (Gewerbe-zu-Wohnen-Umwandlung), und
- Investitionen in ein stillgelegtes Industriegebäude (Quelle).
Diese Ausnahmeregelung macht Nutzungsänderungsprojekte in ausgewählten Teilmärkten zu einer attraktiven Option. Wichtige Kriterien sind die Machbarkeit der Nutzungsänderung, der Projektzeitplan und die Dokumentation, die die qualifizierende Nutzungsänderung belegt.
Checkliste des Rechtsberaters für Umwandlungsgeschäfte
- Nachweis der Anspruchsberechtigung gemäß der Ausnahmeregelung von 250 € (Kaufvertrag mit eindeutiger Angabe der Immobilie und des beabsichtigten Umbauumfangs)Quelle).
- Erwartungen aufeinander abstimmen: Umstellungen brauchen Zeit; den Bau- und Genehmigungszeitplan mit den Meilensteinen der Golden-Visa-Antragstellung synchronisieren (die Bearbeitungsrückstände sind erheblich) (Quelle).
- Vergleichen Sie dies mit alternativen Finanzierungsoptionen außerhalb des Immobiliensektors (z. B. zulässige Wertpapiere/Bankeinlagen), um Bau- und Zonierungsrisiken zu mindern (offizielles Außenministerium).
Kurzer Vergleich: Immobilienschwellenwerte vs. Umwandlungen
| Path | Minimale Investition | COHO Expo bei der | Notizen |
|---|---|---|---|
| Standardkauf (Premiumzone) | €800,000 | Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin, „große Inseln“ | Gilt nach der Reform; prüfen Sie, ob sich Ihr Vermögenswert in einer Premiumzone befindet (Quelle) |
| Standardkauf (andere Bereiche) | €400,000 | Rest von Griechenland | Das Zweizonensystem setzt außerhalb der Premiumbereiche eine niedrigere Schwelle (Quelle) |
| Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum | €250,000 | Anwendbar, sofern eine Nutzungsänderung möglich ist | Für die Ausnahmeregelung ist es erforderlich, dass die Hauptgebäude in Wohnraum umgewandelt werden oder es sich um ein stillgelegtes Industriegebäude handelt (Quelle) |
| Käufer im Übergangsstatus (Anzahlung bis 31. August 2024) | Ältere niedrigere Schwellenwerte | Gemäß dem bisherigen Recht | Fertigstellung bis zum 28. Februar 2025 zu den bisherigen Schwellenwerten zulässig (Quelle) |
zulässige Immobilienarten und -grenzen
Im Rahmen des Golden-Visa-Programms sind Immobilienkäufe förderfähig, sofern die entsprechenden Mindestvoraussetzungen erfüllt sind. Eine Ausnahme gilt für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien und den Kauf stillgelegter Industriegebäude bis zu einem Betrag von 250 € ( Quelle ; Quelle ). Parallel dazu erkennt das Programm auch andere Kategorien wie beispielsweise Wertpapiere oder Bankeinlagen als alternative Finanzierungsmöglichkeiten an ( offizielle Mitteilung des Außenministeriums ).
Investoren sollten die Art des Vermögenswerts (Wohn- vs. Gewerbeimmobilie), den Standort für Schwellenwertzwecke (Premiumzone vs. andere) und – bei Umwandlungen – den Nachweis der Nutzungsänderung, die die Berechtigung zu 250 € begründet, dokumentieren.
Schwerpunkt auf Anspruchsberechtigung und Dokumentation
- Kategorie bestätigen: Immobilien zu 800 €/400 €, Umwandlungsausnahme zu 250 € oder alternative zulässige Kategorien gemäß MFA (Quelle; Quelle; offizielles Außenministerium).
- Sammeln Sie die wichtigsten Nachweise: Kaufvertrag/Grundbucheintrag und Nachweis über den Abschluss der Investition bei Immobilien; bei Umwandlungen nachweisen, dass die Haupträume des Grundstücks zu einem Wohnsitz werden, der mit der Ausnahmeregelung übereinstimmt (Quelle).
- Familienintegration und -erneuerung: Das Golden-Visa-Programm sieht eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis vor, sofern die qualifizierende Investition aufrechterhalten wird (siehe Programmübersicht) (offizielles Außenministerium).
Geografie und Marktzentren: Athen/Thessaloniki/Mykonos/Santorini
Die neue Preisschwelle von 800 € zielt auf die gefragtesten Reiseziele Griechenlands ab – Athen und Thessaloniki (die größten Metropolregionen des Landes) sowie die bekannten Inseln Mykonos und Santorin – und weitere „große Inseln“, die im Rahmen der Reform als Premium-Destinationen eingestuft werden ( Quelle ). Diese Regionen haben traditionell großes Interesse ausländischer Käufer geweckt, daher sollten Berater mit einem Wettbewerb um die besten Preise und einem geringeren Angebot rechnen.
Außerhalb dieser Premiumzonen kann die Mindestinvestition von 400 € die Bezahlbarkeit verbessern und ein breiteres Spektrum an Investitionsmöglichkeiten eröffnen, einschließlich regionaler Städte und kleiner Inseln ( Quelle ). Für kostenbewusste Kunden bieten gewerbliche Umwandlungen ab 250 € – sofern realisierbar – eine Alternative, die die Preise der Premiumzonen vermeidet ( Quelle ).
Alternativen zu Immobilien in Premiumlagen in Betracht ziehen
Wenn die Preise in Athen/Mykonos/Santorini mit 800 € unerschwinglich sind, können Anleger Wertpapiere/Bankeinlagen vergleichen, die vom Programm als Diversifizierungs- oder Risikominderungsstrategie anerkannt sind ( offizielle MFA ).
Inselregeln und Attika-Konzentration
Gemäß der Dual-Zone-Regel fallen Mykonos und Santorini, zusammen mit anderen „großen Inseln“, in die Premium-Preisklasse von 800 €, was die Mindestinvestition erhöht und die Strategie von Käufern auf Inselmärkten beeinflusst ( Quelle ). Investoren sollten abwägen, ob ein Kauf in einer Premium-Zone ihren Zielen entspricht oder ob die 400-€-Regionen bzw. die 250-€-Umwandlungsregelung Budget und Zeitplan besser unterstützen ( Quelle ).
Die Genehmigungsverfahren konzentrieren sich stark auf Attika (Region Athen). Bis September 2025 waren 13,499 Anträge auf ein Goldenes Visum anhängig, davon rund 80 % in Attika – ein Hinweis auf lokale Engpässe und langsamere Bearbeitungszeiten im Wirtschaftszentrum des Landes ( Quelle ). In weniger stark frequentierten Regionen dürften die Bearbeitungszeiten kürzer sein.
Nachfrage und Kapazität: 9 Anträge im Jahr 2024
Die Nachfrage ist weiterhin hoch. Griechenland erhielt 2024 9,289 Anträge auf ein Goldenes Visum – ein Anstieg von rund 10 % gegenüber dem Vorjahr –, was die anhaltende Attraktivität des Programms trotz gestiegener Hürden unterstreicht ( Quelle ). Dieser Anstieg fällt mit einem hohen Antragsbestand zusammen (13,499 Fälle bis September 2025), was darauf hindeutet, dass sich die Bearbeitungszeiten verlängern können und daher in die Antragsplanung einbezogen werden sollten ( Quelle ).
Erwartungen festlegen und Risikominderungsmaßnahmen
- Zeitdisziplin: Längere Bearbeitungszeiten und potenzielle städtische Engpässe modellieren; Sequenzabschluss, Ablage und biometrische Daten entsprechend anpassen (Quelle).
- Strukturauswahl: Wenn 800 € eine Hürde darstellen, sollten Sie Regionen mit einem Wert von 400 €, Umwandlungen mit einem Wert von 250 € oder anerkannte alternative Finanzierungswege in Betracht ziehen (Quelle; Quelle; offizielles Außenministerium).
- Übergangsfrist: Wurde bis zum 31. August 2024 eine Anzahlung von 10 % geleistet, muss sichergestellt werden, dass der Abschluss bis zum 28. Februar 2025 erfolgt, um die bisherigen Schwellenwerte einzuhalten.Quelle).
Nächste Schritte mit dem Anwalt
- Ermitteln Sie die Ziele des Kunden – Budget, Zeitrahmen, Familienabdeckung – und wählen Sie einen Weg, der mit den neuen Schwellenwerten übereinstimmt.
- Bei Nutzungsänderungsprojekten sollte die Machbarkeit frühzeitig geprüft und für den 250-Euro-Pfad gründlich dokumentiert werden.Quelle).
- Vergleichbare Alternativen innerhalb der von der MFA anerkannten Kategorien zur Reduzierung des Risikos von Schwankungen am Immobilienmarkt (offizielles Außenministerium).
Erwägen Sie im Rahmen einer globalen Strategie auch andere Aufenthaltsoptionen? In unseren Leitfäden zu Aufenthaltsgenehmigungen , Staatsbürgerschaften und Geschäftsstrategien finden Sie hilfreiche Informationen zur Diversifizierung Ihrer Möglichkeiten.
Fazit
Das griechische Goldene Visum ist auch 2025 noch attraktiv, aber keine einfache Immobilieninvestition mehr. Die Schwellenwerte für die beiden Zonen, die Ausnahmeregelung von 250 € für gewerbliche Umwandlungen und die sichtbaren Bearbeitungsrückstände erfordern eine sorgfältige Strukturierung, strenge Eignungsprüfungen und realistische Zeitpläne. Ein direkter Vergleich von Umwandlungen, regulären Käufen und vom Außenministerium anerkannten Alternativen zum Immobilienerwerb hilft Investoren, sich durch Investitionen eine Aufenthaltsgenehmigung zu sichern und gleichzeitig Kosten und Risiken zu minimieren. Für eine maßgeschneiderte Strategie und Unterstützung bei Transaktionen kontaktieren Sie unser Team.
FAQ
Welche Mindestvoraussetzungen gelten aktuell für das griechische Golden Visa im Jahr 2025?
Gibt es eine Übergangsfrist für die Anwendung der älteren Schwellenwerte?
Ja. Wenn Sie bis zum 31. August 2024 eine Anzahlung von mindestens 10 % geleistet haben, können Sie den Kauf bis zum 28. Februar 2025 abschließen und sich unter den vorherigen Schwellenwerten bewerben ( Quelle ).
Gibt es Alternativen zu Immobilien?
Ja. Der offizielle Rahmen erkennt alternative Kategorien wie zulässige Wertpapiere oder Bankeinlagen an. Diese können, je nach Profil und Zielen, das Risiko im Vergleich zu Immobilien diversifizieren ( offizielles MFA ).
Wie hoch ist die Nachfrage und wie lange dauert die Bearbeitung?
Können Familienmitglieder in das Goldene Visum einbezogen werden?
Ja. Das Programm ist so konzipiert, dass die Einbeziehung von Familien ermöglicht wird, und Aufenthaltsgenehmigungen werden in der Regel für fünf Jahre erteilt und können verlängert werden, solange die qualifizierende Investition aufrechterhalten wird ( offizielle Mitteilung des Außenministeriums ).
