- Der Jahresumsatz von 120 Mio. AMD bleibt auch 2025 die entscheidende Schwelle: Wird diese überschritten, fällt Ihr Unternehmen in die allgemeine Regelung mit 20 % Mehrwertsteuer und 18 % Gewinnsteuer.
- Viele Bau-, Immobilienmakler- und Ingenieurtätigkeiten werden unabhängig vom Umsatz in das Mehrwertsteuer-/Gewinnsteuerregime umklassifiziert.
- Die Mehrwertsteuerabrechnung und die verzögerte Vorsteuererstattung können den Cashflow bei Abschlagszahlungen, Preisänderungen und Zahlungsbedingungen belasten.
- Ausländische Investoren sollten den Umsatz, die Transaktionsflüsse und die Rechnungsstellung ihrer Unternehmen modellieren, um das Mehrwertsteuerrisiko und die Einhaltung der Vorschriften zu steuern, einschließlich der elektronischen Rechnungsstellung.
- Eine frühzeitige Strukturierung im Hinblick auf Verträge, Meilensteine und Beschaffung kann die Mehrwertsteuerbelastung reduzieren und mit der armenischen Umsatzsteuerreform in Einklang bringen.
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Investitionslösungen entdeckenInhaltsverzeichnis
- Reform im Überblick: Was hat sich geändert?
- Warum das wichtig ist (Auswirkungen speziell auf Armenien)
- Umsatzschwelle: Auslösemechanismen und unmittelbare steuerliche Folgen
- Welche Immobilien- und Bautätigkeiten verlieren die Umsatzsteuerbehandlung?
- Mechanismen der Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer im Rahmen der allgemeinen Regelung
- Rechnungsstellung und Gutschriftzeitpunkt
- Neue Compliance-Anforderungen: E-Rechnung
Reform im Überblick: Was hat sich geändert?
Ab Januar 2025 behält Armenien die Jahresumsatzobergrenze von 120,000,000 AMD Für KMU gelten zwar Vorteile, doch die Folgen für Unternehmen, die die Umsatzgrenze überschreiten, werden verschärft: Ab dieser Grenze unterliegt das Unternehmen dem Standardsteuersatz, bei dem Rechnungen mit 20 % Mehrwertsteuer belegt und Gewinne mit 18 % anstatt einer vereinfachten Umsatzsteuer besteuert werden. Medienberichte weisen zudem auf höhere Umsatzsteuersätze für KMU bei gleichbleibender Umsatzgrenze hin, was die Sensibilität gegenüber der Umsatzgrenze für kleine Unternehmen an dieser Grenze erhöht. Im Rahmen des allgemeinen Steuersatzes unterliegen Immobilien- und Bautransaktionen bestimmten Regelungen. 20 % Mehrwertsteuer auf steuerpflichtige Lieferungen und 18% Gewinnsteuer.
Unabhängig davon werden durch die Änderungen von 2025 viele Bau-, Immobilienmakler- und Ingenieurtätigkeiten unabhängig vom Umsatz in die Mehrwertsteuer-/Gewinnsteuerregelung überführt, wodurch die vereinfachte Umsatzsteuerbehandlung für diese Sektoren entfällt.
Warum das wichtig ist (Auswirkungen speziell auf Armenien)
Bau- und Immobiliengeschäfte in Armenien beinhalten häufig Abschlagszahlungen und hohe Meilensteinzahlungen – Transaktionen, die ein Unternehmen schnell über die 120-Millionen-AMD-Grenze bringen können. Dieser einmalige Überschreitungswert wandelt eine einfache, planbare Umsatzsteuerbelastung in ein System mit 20 % Mehrwertsteuer auf Rechnungen zuzüglich 18 % Gewinnsteuer um und verändert so die Cashflows und Margen laufender Projekte.
Das erklärte Ziel der Regierung ist die Verbreiterung der Steuerbasis und der Abbau von Bevorzugungen. Öffentliche Berichte prognostizieren zusätzliche jährliche Haushaltseinnahmen aus diesen Reformen und unterstreichen damit die branchenübergreifende Reichweite der Politik. Für ausländische Investoren bedeutet dies, dass die Mehrwertsteuerbelastung für armenische Immobilien auf Ebene der Zweckgesellschaft (SPV) modelliert und in Preisgestaltung, Vertragsstrukturen und Zahlungspläne eingearbeitet werden muss.
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Holen Sie sich professionelle rechtliche UnterstützungUmsatzschwelle: Auslösemechanismen und unmittelbare steuerliche Folgen
Die AMD 120 Mio. jährlicher Umsatzschwelle ist der Wendepunkt. Sobald Ihr Unternehmen diesen Wert überschreitet, wechseln Sie von der Umsatzsteuer zur allgemeinen Besteuerung, bei der steuerpflichtige Umsätze der folgenden Regelung unterliegen: 20% MwStund die Gewinne werden besteuert mit 18%Zu den praktischen Konsequenzen für laufende Immobilien- und Bauprojekte gehören:
- Mehrwertsteuerrechnung: Steuerpflichtige Rechnungen an Kunden oder Käufer müssen 20% Mehrwertsteuer enthalten, sobald Sie unter die allgemeine Regelung fallen.
- Gewinnsteuer auf Einkünfte: Die Gewinne werden mit 18 % besteuert, wodurch die vereinfachte Umsatzsteuerberechnung ersetzt wird.
- Buchhaltung und Systeme: Sie müssen die Rechnungslegung nach dem Prinzip der periodengerechten Gewinnermittlung anwenden und die Mehrwertsteuervorschriften einhalten, einschließlich der Vorschriften für elektronische Rechnungen und der gesonderten Mehrwertsteuermeldung.
Wichtig: Durch eine Sektor-Neuklassifizierung (nächster Abschnitt) können Sie bereits vor Erreichen von 120 Mio. AMD in die allgemeine Kategorie eingestuft werden.
Welche Immobilien- und Bautätigkeiten verlieren ihre Umsatzsteuerbefreiung (Sektorumklassifizierung)?
Gemäß den Änderungen von 2025 werden zahlreiche immobilienbezogene Aktivitäten in das Mehrwertsteuer-/Gewinnsteuersystem umklassifiziert. unabhängig vom UmsatzZu den betroffenen Branchen gehören unter anderem Baudienstleistungen, Immobilienmakler- und Ingenieurdienstleistungen, die selbst unter der Obergrenze von 120 Millionen AMD nicht mehr von einer vereinfachten Umsatzsteuerbehandlung profitieren.
Für Investoren bedeutet dies, dass Zweckgesellschaften, die diese Aktivitäten durchführen, die Mehrwertsteuer von Anfang an einplanen sollten, einschließlich Systemen, Preisgestaltung und Vertragsbedingungen.
Mechanismen der Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer im Rahmen der allgemeinen Regelung: Steuersätze
Wichtige Mechanismen im Rahmen der allgemeinen Regelung:
- Mehrwertsteuer: Für steuerpflichtige Lieferungen gilt der reguläre Mehrwertsteuersatz von 20 %. Die Mehrwertsteuer wird auf Rechnungen erhoben und kann unter bestimmten Voraussetzungen, vorbehaltlich ordnungsgemäßer Dokumentation und Einhaltung des Zeitpunkts, auf Vorleistungen angerechnet werden.
- Gewinnsteuer: Unternehmensgewinne werden mit 18% besteuert.
- Rechnungswesen: Eine vollständige Umsatzsteuerbuchhaltung und periodengerechte Gewinnermittlung sind erforderlich, was sich auf die Erfassung von Einnahmen und Vorsteuer auswirkt.
Immobiliengeschäfte: Vergleich der verschiedenen Systeme auf einen Blick
| Artikel | Umsatzsteuerregime (≤ 120 Mio. AMD und nicht umklassifiziert) | Allgemeines Regime (Mehrwertsteuer + Gewinnsteuer) |
|---|---|---|
| Umsatzsteuer auf Rechnungen | Keine Mehrwertsteuer auf Rechnungen im vereinfachten Verfahren | 20 % Mehrwertsteuer auf steuerpflichtige Rechnungen |
| Gewinne | Es gilt eine vereinfachte Umsatzsteuerberechnungsmethode (die Steuersätze variieren je nach Tätigkeit). | 18% Gewinnsteuer auf Unternehmensgewinne |
| Schwellenwertrelevanz | Verfügbar bis zu einem Umsatz von 120 Mio. AMD (sofern der Sektor nicht neu klassifiziert wird). | Gilt, sobald der Schwellenwert überschritten wird oder der Sektor neu eingestuft wird. |
| Compliance | Vereinfachte Buchhaltung | Elektronische Rechnungsstellung und vollständige Umsatzsteuerbuchhaltung erforderlich |
Rechnungsstellung und Gutschriftzeitpunkt
Im Rahmen der Mehrwertsteuer wird die Steuer auf Rechnungen erhoben, und Vorsteuerabzüge werden geltend gemacht, sobald gültige Mehrwertsteuerrechnungen eingehen und verbucht sind. Bei Bau- und Gewerbeimmobilienprojekten entstehen dadurch zeitliche Lücken zwischen der Berechnung der Umsatzsteuer gegenüber den Kunden und dem Vorsteuerabzug für Material, Subunternehmer oder Honorare. Dies führt zu einem Liquiditätsengpass, insbesondere bei Verträgen mit Abschlagszahlungen, bei denen hohe Mehrwertsteuerausgaben vorab anfallen, bevor die Vorsteuer vollständig abzugsfähig ist.
Checkliste zur Strukturierung des Umsatzsteuerzeitpunkts
- Nach Möglichkeit sollten Beschaffungs- und Abrechnungszyklen so aufeinander abgestimmt werden, dass die Vorsteuer in denselben Umsatzsteuerzeiträumen wie die Umsatzsteuer anfällt.
- Nutzen Sie Meilensteine, die den Kostenaufbau widerspiegeln, um die Netto-Mehrwertsteuerbelastung auf jeder Rechnung zu reduzieren.
- Verhandeln Sie Zahlungsbedingungen (z. B. kürzere Zahlungsfristen), um den Schwankungsgrad der zu zahlenden Mehrwertsteuer zu reduzieren.
- Modellierung des SPV-Umsatzes, um vorherzusehen, ob und wann die Schwelle von 120 Mio. AMD überschritten wird, und Einbeziehung der Mehrwertsteuer in die Preisgestaltung und Verträge.
- Bei umklassifizierten Aktivitäten ist die Mehrwertsteuer ab dem ersten Tag an zu berücksichtigen und die Systeme entsprechend zu gestalten.
Neue Compliance-Anforderungen: E-Rechnung
Sobald Sie die Umsatzsteuergrenze überschreiten – oder wenn Sie in umklassifizierten Tätigkeiten tätig sind – müssen Sie mit den vollen Anforderungen zur Einhaltung der Umsatzsteuerbestimmungen rechnen, einschließlich:
- Umsatzsteuerregistrierung und laufende Umsatzsteuererklärungen.
- Obligatorische elektronische Rechnungsstellung und periodengerechte Buchführung gemäß den armenischen Mehrwertsteuervorschriften.
- System- und Prozessänderungen zur Erfassung der Vorsteuer, zur Verfolgung von Steuerpunkten und zum monatlichen Abgleich der Umsatzsteuerpositionen.
Für Unternehmen, die neu in Armenien sind, empfiehlt es sich, die Mehrwertsteuer von Anfang an in die Geschäftsstrategie einzubeziehen. Unser Team unterstützt Sie bei der Unternehmensregistrierung, Immobilientransaktionen und der Investitionsstrukturierung, sodass Ihre Zweckgesellschaft (SPV) mehrwertsteuerbereit ist, bevor die erste Rechnung ausgestellt wird.
Fazit für Immobilieninvestitionen in Armenien: Die Umsatzsteuerreform von 2025 macht die Umsatzschwelle von 120 Mio. AMD – und die Sektorneuklassifizierung – zu den entscheidenden Auslösern für die Mehrwertsteuer auf armenische Immobilien und die 18%ige Gewinnsteuer. Planen Sie frühzeitig die Umsätze, Verträge und Zahlungspläne Ihrer Zweckgesellschaft (SPV), um effektive Steuersätze, Cashflow und Compliance im Griff zu behalten.
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