خرید خانه در ایروان از خارج از کشور: راهنمای جستجوی ملک، تأمین مالی و بررسی حقوقی برای افراد غیرمقیم

یک فرد غیرمقیم که آپارتمانی در ایروان را با وام بانکی ارمنستان می‌خرد، باید حداقل 30 درصد از قیمت را به صورت نقدی به علاوه کارمزد دریافت کند، زیرا دو بانکی که شرایط کامل وام مسکن غیرمقیم را منتشر می‌کنند، سقف وام را 50 تا 70 درصد از رقم ارزیابی تعیین می‌کنند که پایین‌تر از قیمتی است که شما مذاکره می‌کنید. سپس خرید از طریق جستجوی آژانس که در آن هیچ کس به طور رسمی از طرف شما اقدام نمی‌کند، ارزیابی بانکی با بار سنگین اسناد، بررسی مستقل سند و ثبت درخواست با مهلت 30 روز کاری انجام می‌شود.

یافتن ملک از خارج از کشور: نحوه کار آژانس‌های محلی

آگهی‌ها در estate.am، myrealty.am، bnakaran.com و list.am قرار دارند. کمیسیون ۲ درصد از خریدار و ۲ درصد از فروشنده دریافت می‌شود، بنابراین ۴ درصد از قیمت در یک معامله تکمیل‌شده از جدول حذف می‌شود. ۲ درصد از خریدار علاوه بر قیمت خرید دریافت می‌شود که برای یک آپارتمان ۶۰،۰۰۰ دلاری تقریباً ۱۲۰۰ دلار به نیاز نقدی شما قبل از هرگونه هزینه بانکی یا دفتر اسناد رسمی اضافه می‌کند.

بازار کارگزاری ایروان پراکنده است و هیچ سرویس فهرست چندگانه‌ای ندارد. یک آژانس ممکن است فقط نمونه کارهای خود را به شما نشان دهد، بنابراین یک خریدار از راه دور که از طریق یک تماس کار می‌کند، بخشی از آنچه در دسترس است را می‌بیند. مراجعه به چندین آژانس به طور موازی تنها راه برای دیدن بازار از خارج از کشور است.

با دلال به عنوان یک واسطه تجاری که معامله را انجام می‌دهد، رفتار کنید. تحقیقات برای این مقاله نشان داد که هیچ قانون ارمنستانی وظیفه امانتداری عمومی مختص املاک و مستغلات را برای یک دلال در قبال خریدار اعمال نمی‌کند. مقررات عمومی نمایندگی و کمیسیون-نمایندگی قانون مدنی به خودی خود دلال را در چنین موقعیتی قرار نمی‌دهد. همچنین هیچ رژیم صدور مجوز خاص برای یک بخش خاص در حال حاضر وجود ندارد: پیش‌نویس قانون فعالیت‌های املاک و مستغلات تا سپتامبر 2025 هنوز در مرحله بحث مجلس ملی بود و رئیس کمیته کاداستر این زمینه را کاملاً باز توصیف کرد.

پاسخ عملی، یک نامه‌ی کوتاهِ تعهد کتبی، به هر دو زبان انگلیسی و ارمنی است که در آن ذکر شده باشد آژانس نماینده‌ی کدام طرف است، چه کاری انجام خواهد داد و چه کسی کمیسیون آن را پرداخت می‌کند. روال استاندارد برای بازدید از راه دور در ایروان در هیچ منبعی که بتوانیم تأیید کنیم، مستند نشده است، بنابراین سازوکارها را نیز به صورت کتبی توافق کنید: مراحل ویدیویی، اینکه چه کسی شخصاً حضور دارد و اینکه آیا نماینده تحت وکالتنامه عمل خواهد کرد یا خیر. اگر اصلاً در ارمنستان نخواهید بود، برای مراحل آپوستیل، ترجمه و دفتر اسناد رسمی، به بخش استفاده از وکالتنامه برای خرید یا فروش ملک در ارمنستان از خارج از کشور مراجعه کنید.

تأمین مالی خرید: گزینه‌های وام مسکن برای افراد غیرمقیم در ارمنستان

در اینجا، «غیرمقیم» یک دسته‌بندی بانکی است و هر وام‌دهنده آن را با اصطلاحات محصول خود تعریف می‌کند. این دسته‌بندی، شهروندی خارجی را دنبال نمی‌کند: یک شهروند ارمنی ساکن خارج از کشور می‌تواند در این دسته‌بندی قرار گیرد و یک شهروند خارجی ساکن ایروان می‌تواند خارج از آن قرار گیرد. قانون بانکداری ارمنستان، وام‌دهی به مصرف‌کنندگان با ارز خارجی را به ساکنان محدود می‌کند و خارجی‌های غیرمقیم عموماً خارج از این محدودیت هستند، به همین دلیل است که اصلاً محصولات دلاری به آنها ارائه می‌شود.

Evocabank

برای وام گیرندگان غیرمقیم ۱۸ تا ۶۳ ساله، به درام، دلار یا یورو، قابل استفاده است. وام به ۷۰ درصد از کمترین ارزش ارزیابی شده و قیمت خرید می‌رسد که پیش‌پرداخت را به ۳۰ درصد یا بیشتر می‌رساند. مدت زمان وام ۶۰ تا ۱۸۰ ماه است. نرخ ثابت دلاری منتشر شده ۹.۲ تا ۱۱ درصد اسمی است و نرخ سالانه مؤثر آن ۹.۸ تا ۱۱.۸ درصد است. گزینه شناور از ۹.۲ درصد به دلار شروع می‌شود و در ماه ۳۶ و سپس هر شش ماه یکبار اصلاح می‌شود. در مواردی که بانک بیمه ملک را پرداخت می‌کند، از سال دوم ۰.۲ درصد اضافه کنید. ضامن ساکن ارمنستان به طور جهانی الزامی نیست. صفحه شرایط محصول در ۴ سپتامبر ۲۰۲۶ و صفحه تعرفه در ۱۸ آگوست ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شد.

آرارات بانک

برای شهروندان خارجی و غیرمقیم ارمنی ۲۰ تا ۷۰ ساله، فقط به دلار، از ۱۰،۰۰۰ تا ۲۰۰،۰۰۰ دلار آمریکا. این وام به ۷۰ درصد از ارزش نقدی ارزیابی‌شده با درآمد مستند و ۵۰ درصد بدون آن می‌رسد. مدت بازپرداخت ۶۰ تا ۳۰۰ ماه است. نرخ برای ۳۶ ماه اول ۹.۵ درصد ثابت است و سپس با نرخ سالانه مؤثر ۹.۵۲ تا ۱۰.۸۵ درصد، نسبت به معیار سپرده دلاری بانک مرکزی تعدیل می‌شود. بازپرداخت زودهنگام می‌تواند در طول سه سال اول هزینه داشته باشد. صفحات در ۱ آوریل ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده‌اند.

یک نکته‌ی احتیاطی در مورد آن محصول: صفحات انگلیسی و ارمنی آرارات بانک با هم اختلاف دارند و بانک اعلام می‌کند که متن ارمنی ارجح است. ارقام بالا از صفحه ارمنی پیروی می‌کنند. صفحه انگلیسی یک دوره ثابت ۶۰ ماهه، یک دوره ۶۰ تا ۱۸۰ ماهه و بدون هزینه بازپرداخت زودهنگام را نشان می‌دهد، بنابراین خواننده‌ای که بر اساس نسخه انگلیسی برنامه‌ریزی می‌کند، بر اساس شرایطی برنامه‌ریزی خواهد کرد که بانک در نظر ندارد آنها را کنترل کند. قبل از امضای هر چیزی، از شعبه بخواهید که هر رقم را با شرایط ارمنی تأیید کند.

در مورد وام گیرندگان مشترک، اصطلاحات ارمنیِ حاکم، وام گیرنده مشترکی را توصیف می‌کنند که عضوی از خانواده است و لازم نیست ساکن ارمنستان باشد، هیچ تابعیتی نداشته باشد، ۲۲ سال یا بیشتر سن داشته باشد و در زمان سررسید بیش از ۷۰ سال نداشته باشد. اینکه آیا وجود یک وام گیرنده مشترک در هر درخواست الزامی است یا خیر، در اصطلاحات منتشر شده ذکر نشده است، بنابراین قبل از اینکه طرحی پیرامون آن ایجاد کنید، این سوال را با شعبه مطرح کنید.

سایر وام دهندگان و آنچه منتشر می کنند

بانک IDBank وام گیرندگان غیرمقیم ۲۱ تا ۶۵ ساله را به درام، دلار یا یورو، با ۸۰ درصد ارزش درام و ۷۰ درصد ارزش دلار یا یورو، طی ۱۲۰ تا ۲۴۰ ماه می‌پذیرد، با نرخ‌های درام ثابت ۱۳ تا ۱۴.۵ درصد، نرخ‌های دلار ۸.۹ تا ۱۰.۵ درصد و نرخ‌های یورو ۷.۹ تا ۹.۵ درصد، که از ماه ششم شناور هستند. صفحه آن هیچ تاریخ به‌روزرسانی معتبری ندارد. بانک Ameriabank بدون نیاز به شهروندی ارمنستان به شهروندان خارجی وام می‌دهد، اگرچه صفحه کمپین آن روش ارزیابی را فاش نمی‌کند. بانک Ardshinbank واجد شرایط بودن و مدارک را بدون انتشار قیمت‌گذاری یا نسبت وام به ارزش در متن قابل دسترس تأیید می‌کند. بانک Byblos ارمنستان و بانک IDBank هر دو محصولات مسکن مهاجران را اداره می‌کنند که تأیید می‌کند این یک بخش وام‌دهی فعال در چندین بانک است.

در هیچ منبعی برای این مقاله، هیچ سقف یکسانی از سوی بانک مرکزی برای وام‌های غیرمقیم به ارزش مشخص نشده است. هر بانک، سقف خود را در محدوده ۵۰ تا ۸۰ درصد تعیین می‌کند، به همین دلیل است که اختلاف بین وام‌دهندگان بسیار زیاد است. بانک مرکزی در سال ۲۰۲۶ الزامات سپر سرمایه را برای وام‌های املاک و مستغلات با ریسک بالاتر افزایش داد و بانک‌ها از وام‌گیرندگان خارجی مدارک کاملی از درآمد و منبع وجوه درخواست می‌کنند.

ارزش نقدینگی رقمی است که نیاز نقدی شما را تغییر می‌دهد.

ارزش نقدشوندگی یک رقم ارزیابی با تخفیف است، نه قیمتی که با فروشنده توافق می‌کنید. هفتاد درصد از ارزش نقدشوندگی می‌تواند بسیار کمتر از ۷۰ درصد قیمت خرید شما باشد و مابه‌التفاوت از حساب خودتان برداشت شود. قبل از اینکه به هر درصدی تکیه کنید، مبنای ارزیابی را به صورت کتبی دریافت کنید: ارزش بازار ارزیابی شده، کمترین مقدار ارزش و قیمت، یا ارزش نقدشوندگی. برای خرید پیش از ساخت و ساز، محاسبات دوباره متفاوت است و تأمین مالی خارج از برنامه در ارمنستان، نرخ‌ها، نسبت وام به ارزش و احتمالات مربوط به آن را تعیین می‌کند.

کاری که وام مسکن با سند مالکیت شما می‌کند

وام مسکن در ارمنستان، وثیقه ملک طبق قانون مدنی است. سند وام مسکن در دفتر اسناد رسمی ثبت و در کاداستر ثبت می‌شود. شما مالک هستید و بانک وثیقه را در اختیار دارد و در صورت ورشکستگی، بدهی وام مسکن بالاتر از طلبکاران بدون وثیقه قرار می‌گیرد. قبل از امضا، یک بند باید مورد توجه قرار گیرد: در مواردی که قرارداد وام مسکن حاوی یک بند اجرایی قطعی و مورد تایید دفتر اسناد رسمی باشد، وام دهنده می‌تواند بدون مراحل دادگاه، ملک را توقیف کند. بپرسید که آیا قرارداد شما چنین بندی دارد یا خیر و پاسخ را به صورت کتبی دریافت کنید.

چرا بررسی حقوقی مستقل قبل از امضای قرارداد انجام می‌شود؟

مالکیت زمانی منتقل می‌شود که کاداستر آن را ثبت کند. امضا در دفتر اسناد رسمی، سند مالکیت را منتقل نمی‌کند و یک توافق‌نامه امضا شده با نقص در آن، از همان لحظه مشکل‌ساز است. ارمنستان هیچ دوره‌ی تعلیقی برای فروش ملک ندارد، بنابراین توافق‌نامه باید هنگام امضا کامل باشد. مدارک آژانس الزام‌آور نیست و یک توافق‌نامه کتبی مگر اینکه در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، قابل اجرا نیست، به استثنای یک استثنای کوچک برای قرارداد مدل مورد تأیید دولت که بدون شرایط اضافی استفاده می‌شود.

بررسی سند مالکیت با گواهی یکپارچه و بدون نقص سند مالکیت کاداستر آغاز می‌شود که مالکیت، حق رهن، رهن، اجاره، حق ارتفاق و سایر قیود را نشان می‌دهد و به مدت ۱۵ روز کاری معتبر است. گواهی‌های صادر شده پس از سال ۲۰۱۹ را می‌توان به صورت الکترونیکی تأیید کرد. این گواهی محدودیت‌های واقعی دارد: ممکن است حقوق ورثه، برخی از حق ارتفاق‌ها، حق تقدم یا تغییرات غیرمجاز را آشکار نکند و هیچ چیزی را در مورد مجوزهای ساختمانی یا رضایت برنامه‌ریزی تضمین نمی‌کند. بررسی‌های قانونی و بازرسی فیزیکی نیز در کنار آن قرار دارند.

بررسی‌هایی که یک وکیل برای یک خریدار از راه دور انجام می‌دهد، موارد زیر را پوشش می‌دهد:

• هویت ملک با سوابق کاداستر تطبیق داده شده و داده‌های گواهی مالکیت با گواهی یکپارچه تطبیق داده شده و هرگونه عدم تطابق قبل از امضا برطرف شده است.
• صلاحیت فروشنده: سن و قیمومیت برای یک فرد، وضعیت ثبت و اختیار امضا برای یک شرکت، و دامنه، قانونی بودن و ترجمه هرگونه وکالتنامه.
• وضعیت تأهل و رضایت همسر، رضایت برای مناطق مورد استفاده مشترک و منافع تحت حمایت. قیم نمی‌تواند بدون اجازه نهاد قیمومیت، ملک تحت قیمومیت را بفروشد.
• گواهی اجباری مالیات بر دارایی بدون احتساب مالیات بر دارایی، اسناد مربوط به منبع درآمد، و جستجوی اختلافات و دعاوی شخص ثالث.
• نشانگرهای ریسک سابقه مالکیت: منشأ هدیه یا ارثی که ممکن است بستگان به آن اعتراض کنند، قرار گرفتن در معرض ورشکستگی در یک نگاه سه ساله که در آن تخفیف به طور غیرمعمول عمیق است، و انتقال‌های سریع و پی در پی.

نقشه‌برداری ساختمان در ارمنستان الزامی نیست و به هر حال اکیداً توصیه می‌شود. هیچ حرفه تخصصی نقشه‌برداری وجود ندارد، بنابراین کار به معماران یا مهندسان سپرده می‌شود و اندازه‌گیری مستقل بیشترین اهمیت را برای زمین دارد، جایی که سوابق کاداستر می‌توانند نادرست باشند. اگر از توافق اولیه استفاده می‌کنید، محضری شدن آن چیزی است که آن را قابل اجرا می‌کند و سابقه شرایط آن باید شامل تأیید وام مسکن باشد. دفاتر اسناد رسمی در عمل اغلب توافق‌های اولیه طولانی را رد می‌کنند، بنابراین انتظار داشته باشید که در مورد قالب مذاکره کنید. در مرحله پیشنهاد، پیش‌پرداخت پرداخت نکنید. صفحه خدمات املاک ما محدوده بررسی از طرف خریدار را مشخص می‌کند.

پرداخت، گزارش‌گیری و ثبت خرید

خرید ملک داخلی بالای ۳۰۰۰۰۰ درام (حدود ۸۲۷ دلار آمریکا با نرخ رسمی ۳۶۲.۸۳ درام به ازای هر دلار در تاریخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ توسط بانک مرکزی کانادا) باید بدون پول نقد و به درام انجام شود. پرداخت نقدی، معامله را باطل می‌کند، بنابراین این شرط معامله است و نه ترجیح بانکی.

شما می‌توانید مستقیماً از یک بانک خارجی و بدون داشتن حساب ارمنی، وجه را حواله کنید. بانک ارمنی دریافت‌کننده، حواله را به درام تبدیل کرده و به حساب درام واریز می‌کند و دفتر اسناد رسمی که توافق‌نامه را تأیید می‌کند، باید آن حواله را به عنوان مدرک پرداخت بپذیرد. دفاتر اسناد رسمی الزامات اسناد خود را تعیین می‌کنند، بنابراین قبل از انتقال پول، نیازهای خود را تأیید کنید. یک حساب امانی ارمنی جایگزین است و پس از اثبات ثبت، وجوه را آزاد می‌کند. تا زمانی که قیمت به طور کامل پرداخت نشود، ملک به طور خودکار به نفع فروشنده رهن می‌شود. صفحه بانکی ما افتتاح حساب برای افراد غیرمقیم را پوشش می‌دهد.

آستانه‌های گزارش، دفتر اسناد رسمی، کاداستر و بانک شما را ملزم به رعایت این موارد می‌کند. دفاتر اسناد رسمی و کاداستر، فروش املاک و مستغلات با مبلغ ۵۰،۰۰۰،۰۰۰ درام (حدود ۱۳۷۸۰۰ دلار آمریکا) و بالاتر را گزارش می‌دهند و بانک‌ها تراکنش‌های غیرنقدی با مبلغ ۲۰،۰۰۰،۰۰۰ درام (حدود ۵۵۱۰۰ دلار آمریکا) و بالاتر را گزارش می‌دهند. تراکنش‌های مشکوک با هر مبلغی قابل گزارش هستند. نمایندگان و دفاتر اسناد رسمی همچنین شناسایی مشتری و مالک ذینفع و بررسی‌های مبتنی بر ریسک منبع وجوه را انجام می‌دهند، به همین دلیل است که یک سند بدون نقص برای سپرده شما از اولین انتقال اهمیت دارد.

درخواست ثبت باید ظرف 30 روز کاری پس از تأیید رسمی به کاداستر ارائه شود. از دست دادن این مهلت معمولاً معامله را باطل می‌کند و بازگرداندن آن فقط به دلایل قانونی محدودی امکان‌پذیر است. این مهلت برای ثبت درخواست اعمال می‌شود؛ زمان پردازش خود کاداستر خارج از آن قرار دارد. دفتر اسناد رسمی معمولاً از طرف طرفین ثبت می‌کند، هرچند هر یک از طرفین می‌توانند این کار را انجام دهند. یک استثنای جزئی اجازه می‌دهد که قرارداد فروش و رهن با یک بانک بدون تأیید رسمی از طریق پلتفرم الکترونیکی کاداستر، فقط در فرم‌های نمونه، منعقد شود. منابع ثانویه نشان می‌دهند که این مسیر در حال حاضر در عمل در دسترس نیست، بنابراین برای تأیید رسمی برنامه‌ریزی کنید، مگر اینکه بانک شما کتباً خلاف آن را تأیید کند. توالی کامل ثبت در راهنمای ما برای ثبت خرید ملک از طریق کاداستر الکترونیکی آمده است.

هزینه‌ها و جدول زمانی

ارقام درام زیر با نرخ رسمی CBA، یعنی ۳۶۲.۸۳ درام به دلار در تاریخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶، محاسبه شده‌اند.

• دفتر اسناد رسمی: یک وظیفه دولتی ۵۰۰۰ درام (حدود ۱۴ دلار آمریکا) برای هر واحد ملک به علاوه تعرفه خدمات ۱۰۰۰۰ تا ۱۵۰۰۰ درام، که هزینه اصلی دفتر اسناد رسمی را ۱۵۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰ درام (حدود ۴۱ تا ۵۵ دلار آمریکا) می‌کند. دفتر اسناد رسمی که درخواست ثبت را ارسال می‌کند، ۳۰۰۰ درام (حدود ۸ دلار آمریکا) به این مبلغ اضافه می‌کند.
• گواهی یکپارچه کاداستر: ۱۰،۰۰۰ درام ارمنستان (حدود ۲۸ دلار آمریکا) یا ۶۰،۰۰۰ درام ارمنستان (حدود ۱۶۵ دلار آمریکا) برای پردازش دو ساعته.
• ثبت آپارتمان یا خانه: ۴۵۰۰۰ درام (حدود ۱۲۴ دلار آمریکا) برای روز کاری چهارم، ۷۰۰۰۰ درام (حدود ۱۹۳ دلار آمریکا)، برای روز سوم، ۹۵۰۰۰ درام (حدود ۲۶۲ دلار آمریکا) برای روز دوم و ۱۷۰۰۰۰ درام (حدود ۴۶۹ دلار آمریکا) در همان روز ظرف دو ساعت کاری. ضریب سرعت برای هزینه خدمات اعمال می‌شود؛ عوارض دولتی ثابت و ۲۰۰۰۰ درام (حدود ۵۵ دلار آمریکا) باقی می‌ماند.
• کمیسیون نماینده: ۲ درصد از خریدار، علاوه بر قیمت.
• هزینه ترجمه، ترجمه شفاهی رسمی در دفتر اسناد رسمی و ارزیابی جداگانه محاسبه می‌شود.

به طور استاندارد، ۳ تا ۷ روز برای جمع‌آوری اسناد توسط فروشنده، ۱ تا ۷ روز برای تعیین وقت ملاقات با دفتر اسناد رسمی، یک روز برای امضا و ثبت تا چهارمین روز کاری در نظر بگیرید. یک تا دو هفته از امضا تا ثبت مالکیت بدون هزینه‌های سریع، واقع‌بینانه است و در صورت پرداخت هزینه تسریع‌شده در هر مرحله، تکمیل معامله در همان روز امکان‌پذیر است.

از نظر مالیاتی، فردی که ملک خود را به فرد دیگری که کارآفرین نیست می‌فروشد، عموماً از مالیات بر درآمد حاصل از فروش معاف است، در حالی که فروش به یک شرکت عموماً مشمول مالیات 10 درصد از کل درآمد حاصل از فروش است و بر عهده فروشنده می‌باشد. مالیات سالانه املاک از 0 تا 1 درصد ارزش کاداستر است و نرخ کامل آن از اول ژانویه 2026 اعمال می‌شود. ارمنستان هیچ گونه حق تمبر، مالیات هدیه یا مالیات ارث دریافت نمی‌کند. تغییر مالیات املاک که از 30 آگوست 2026 اعمال شد، در مرحله پردازش کاداستر اعمال می‌شود و مهلت 30 روز کاری ثبت نام برای خرید جدید را تمدید نمی‌کند.

یک انتظار که باید قبل از شروع داشته باشید: مالکیت ملک در ارمنستان به خودی خود شما را واجد شرایط دریافت اجازه اقامت نمی‌کند. مسیرهایی که مؤثر هستند در راهنمای ما برای اجازه اقامت در ارمنستان از طریق تجارت یا املاک و مستغلات آمده است.

سوالات متداول

آخرین بروزرسانی: اکتبر 1 ، 2026